나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [6] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 5동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록16. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 제주지방법원 2024타경36949 (6)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (토지 일부 지분 포함)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 5동

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정가: 442,026,600원

토지 면적: 4506.00㎡ (약 1363.9평)

토지 지분: 372.1956㎡ (약 112.6평)

건물 면적: 84.81㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.81㎡ (해당 호실 전체 면적)

특이사항: 중복 병합 사건, 공동 담보

주의사항: 일괄 매각, 목록 16. 지분 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 2필 일단의 토지로, 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지이며, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 지적도상 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내에는 폭 약 6미터 내외의 내부 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 제주새마을금고 근저당 (을28, 2020년 9월 4일 접수)입니다.

인수되는 권리: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 인해 진행되는 것으로 판단되며, 특별한 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 신용대

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,450,000원

* 배당신고일자: 2025년 4월 23일

* 대항력: 없음

토지 등기부 요약:

* 다수의 소유권 이전(상속, 매매)이 있었습니다.

* 근저당권으로 제주새마을금고(총 2건), 문승환(1건)이 등재되어 있습니다.

* 강제경매, 압류, 임의경매 등이 다수 설정되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 3,763,148,037원

건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 후 박금자에게 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권으로 제주새마을금고, 문승환이 등재되어 있습니다.

* 압류, 임의경매가 설정되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 2,314,000,000원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 지상권 개요: 해당 사항 없음.

* 기타: 일괄 매각, 목록 16. 지분 매각.

1.3. 상권분석

이용 현황: 본 물건은 '단독주택(타운하우스)' 용도로 이용되고 있습니다.

주변 환경: 숙박시설, 타운하우스, 단독주택, 농경지가 혼재된 농촌지대로, 읍소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

토지 이용 규제: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

개발 잠재력: 제주의 주요 관광 지역인 애월읍에 위치하며, 주변 개발 추세에 따라 잠재적 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장 및 지방도 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 관광지 접근성이 양호합니다.

편의시설: 읍소재지에 위치하여 관공서, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 농촌지대의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 시설: '제주극동방송' 인근에 위치하며, 특별히 언급된 혐오시설이나 부정적 환경은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 물건은 토지 일부 지분 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권 행사에 제약이 따르며, 다른 지분 소유주와의 협의가 필요하여 활용 및 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.

복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 압류, 경매 개시 결정 등이 존재하며, 총 채권액이 매우 높아 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다. (토지 등기부채권 총액 37.6억원, 건물 등기부채권 총액 23.1억원)

중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차 진행 상황 및 결과에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

토지 이용 제한: 생산녹지지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍에 위치한 단독주택(타운하우스)으로, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물과 넓은 토지 지분을 포함하고 있습니다.

애월읍의 지리적 이점과 농촌 지역의 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리 확인 시 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 단점은 토지 및 건물 지분 매각이라는 점으로, 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 야기할 수 있습니다.

투자 시에는 지분 소유자들과의 관계, 향후 활용 가능성, 지역 시장 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 애월읍이라는 우수한 입지 조건과 관광 수요.

2017년 사용 승인으로 비교적 최신 축에 속하는 건물 상태.

넓은 토지 지분을 포함한 일괄 매각으로 잠재적 활용 가능성.

정확한 권리 분석을 통해 말소되는 권리 확인 시, 복잡한 채권 관계에도 불구하고 안전한 낙찰 가능성.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 '애월읍 구엄리 1154-1'에 위치한 '연립' 주택의 매매 정보이며, 본 경매 물건(애월읍 구엄리 38 5동, 단독주택/타운하우스)과는 건물 형태, 사용 승인 연도, 지번 등이 달라 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

JSON 정보에 따르면 유사한 '연립' 주택은 2023년 11월 2억 7천만원, 2024년 7월 2억 5천만원에 거래되었습니다 (전용면적 약 23.3평).

본 경매 물건의 감정가는 4억 4천 2백만원이며, 건물 전용면적은 84.81㎡(약 25.7평)입니다.

하지만 본 물건은 토지 지분(4506㎡ 중 372.1956㎡) 매각이므로, 실제 활용 가치와 시장 가치가 감정가보다 낮게 형성될 수 있습니다. 또한, 다수의 채권과 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 상당한 할인 가능성이 존재하나, 지분 매각의 특성상 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수도 있습니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출이 매우 어렵습니다.

예상 입찰가:

본 물건은 정보 부족 및 지분 매각이라는 특성으로 인해 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가 442,026,600원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 제약 사항을 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 다음과 같은 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 매우 불확실한 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

추정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.