나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [5] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 4동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록15. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (5)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 4동

* 용도: 단독주택 (타운하우스)

* 감정가: 442,026,600원

* 토지 면적: 4506.00㎡ (약 1363.37평)

* 건물 면적: 84.81㎡ (약 25.65평, 2층)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (토지 일부 지분 매각 포함)

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주극동방송 남동측 근거리에 위치. 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대.

* 교통 상황: 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장 및 지방도 소재.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: '을28' (2020.09.04. 제주새마을금고 근저당권) (토지 등기부)

* 인수되는 권리:

* 토지 등기부 '을18' (2018.08.30. 제주새마을금고 근저당권, 130,000,000원)

* 모든 기타 근저당, 압류, 경매 개시 결정 등은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,450,000원

* 전입일자: 2024.04.30

* 배당신고일자: 2025.04.23

* 대항력: 없음

* 비고: 배당받을 수 있으나, 배당받지 못하는 금액은 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.05.30

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 분석: 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대. 제주시 애월읍 구엄리는 관광객 및 주말 이용객이 많은 지역이며, 최근 신규 주택 및 타운하우스 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 2023년 11월: 27,000만원 (약 2억 7천만원)

* 2024년 7월: 25,000만원 (약 2억 5천만원)

* 유사 건물(연립주택, 2019년 건축, 약 77㎡)의 최근 시세는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 단독주택(타운하우스)으로, 건축 연도(2017년)가 유사하나 주거 형태 및 가치 판단은 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 제주극동방송 인근에 위치하며 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세 지도 검색이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지에 대한 지분 매각으로 진행되므로, 토지 사용 및 개발에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요하며 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 복수의 채권 및 채무 관계가 얽혀 있어 권리관계 분석 및 경매 절차 진행에 복잡성이 존재합니다.

* 인수되는 권리: 토지 등기부 상 '을18' 근저당권(130,000,000원)이 말소되지 않고 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 정보: 건물 임대관계가 미상이며, 일부 임차인(이 )의 보증금/차임이 0원으로 표기되어 있어 실제 계약 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 애월읍에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 단독주택(타운하우스)으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 강제 경매로 진행되며, 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건입니다. 권리관계 상 가장 큰 주의점은 토지 등기부 상 '을18' 근저당권(130,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 토지에 대한 지분 매각으로 진행되므로, 토지 사용 및 처분에 있어 다른 지분권자와의 관계를 고려해야 합니다. 주변 시세는 유사한 건물 유형(연립주택)이 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준에서 거래되었으나, 본건은 단독주택(타운하우스)으로 가치 판단이 다를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광지 인근의 쾌적한 주거 환경: 애월읍은 제주도의 대표적인 관광지로, 뛰어난 자연환경과 꾸준한 개발로 주거 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적: 4506.00㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다. (단, 지분 매각임을 감안)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 442,026,600원

* 인수되는 권리 (토지 등기부 '을18'): 130,000,000원

* 최근 주변 유사 건물(연립주택) 시세: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 총 투입 비용 = 입찰가 + 인수되는 권리.

* 목표 총 투입 비용을 주변 시세 범위(250M ~ 270M)를 기준으로 설정하고, 인수되는 권리(130M)를 제하면, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원으로 산정됩니다.

* 지분 매각의 리스크와 복잡성을 감안하여, 입찰가는 이보다 약간 더 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

* 주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.