나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [10] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 9동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록20. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (10)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 9동

용도: 단독주택 (타운하우스)

토지면적: 4506.00㎡ (약 1363.09평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록20. 지분매각

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 감정평가 내역

감정가: 442,026,600원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 대상 물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내에는 폭 약 6미터 내외의 내부 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한상태

일련번호(1) 및 (2) 토지 모두 생산녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한구역, 전부제한구역) 및 건축계획심의대상구역(저촉)에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 검토)

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석에 따르면, 대상 물건 인근에 즉각적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 주위 환경은 단독주택, 타운하우스, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부채권 총액: 3,763,148,037원

건물 등기부채권 총액: 2,314,000,000원

전체 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 경매 절차 진행 시 채무 전액 변제가 어려울 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 제주새마을금고의 근저당권(을28)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 후순위 권리들 역시 경매로 인해 소멸됩니다.

다만, 토지 등기부의 '을18' 권리(제주새마을금고 근저당, 2018.08.30 접수, 130,000,000원)에 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명확한 확인 전까지는 인수 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 제주새마을금고의 근저당권(을3)입니다. 이 역시 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '건물감정평가요항표'의 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 추후 대항력 있는 임차인이 발견될 경우 보증금 또는 차임 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특수 물건 및 주의사항

본 건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 여러 채권이 하나의 경매 절차로 진행되고 있습니다. 또한, '일괄매각' 및 '지분매각' 조건이 포함되어 있어 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역(애월읍 구엄리 1154-1번지)에서 2019년 건축된 전용면적 약 77.08㎡(약 23.32평)의 연립 주택이 2023년 11월 2억 7천만원, 2024년 7월 2억 5천만원에 거래되었습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 건의 감정가는 4억 4,202만 6천원이며, 건물 면적은 84.81㎡(약 25.66평)입니다. 제공된 JSON 데이터의 연립 주택 거래 사례와 비교할 때, 본 건의 감정가는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 연립 주택의 평당 거래가를 기준으로 계산하면, 본 건의 시장 가치는 약 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 선으로 추정됩니다. 다만, 본 건은 단독주택(타운하우스)으로 분류되며, 토지 면적이 넓다는 점은 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 생활시설

대상 물건은 제주 극동방송 인근에 위치하며, 주위에는 타운하우스, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 읍소재지 내 위치하여 기본적인 생활 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

토지 등기부의 '을18' 근저당권(1억 3천만원)이 '인수'로 표기된 점은 명확한 확인이 필요한 부분이며, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 총 채권액이 매우 높아 낙찰 후 잔여 채무에 대한 문제 발생 가능성도 존재합니다.

6.2. 토지 이용 및 행위 제한

물건은 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 이는 재산권 행사 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 시장 가치 변동성

최근 거래 사례와 감정가의 상당한 차이로 인해 시장에서 본 건의 실제 가치에 대한 판단이 엇갈릴 수 있습니다. 제공된 JSON 데이터의 시세가 실제 시장가를 반영한다면, 감정가 대비 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 애월읍 구엄리에 위치한 단독주택(타운하우스)으로, 넓은 토지 면적과 비교적 최근 건축 연도(2017년)가 장점입니다. 그러나 생산녹지지역 등 토지 이용 제한 사항과 더불어, 감정가 대비 현저히 낮은 최근 거래 사례 데이터는 시세 판단에 혼란을 야기합니다. 또한, 등기부상 '인수'로 표기된 권리의 존재 여부, 임대 관계 미상 임차인의 존재 가능성 등 권리 분석상 주의가 요구되는 사항들이 있습니다. 높은 총 채권액은 경매 낙찰 가능성을 높이지만, 투자 대비 수익성을 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (4506.00㎡)을 활용한 재개발 또는 증축 가능성 (단, 토지 이용 계획 및 제한 사항 검토 필수).

* 비교적 신축(2017년 사용승인) 건물로 즉시 주거 또는 임대가 가능한 상태.

* 제주 애월읍이라는 지리적 이점.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가(442,026,600원)와 최근 인근 연립 주택 거래 시세(약 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 토지 이용 제한, 임대 관계 미상 임차인 가능성, 등기부상 인수 가능 권리 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준인 3억 1천만원 ~ 3억 5천만원 선에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 관계 최종 확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.