나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [7] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 6동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록17. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 물건정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 6동

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정가: 442,026,600원

토지면적: 4506.00㎡ (약 1,363.3평)

토지지분: 372.1956㎡ (약 112.6평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.7평)

사용승인일자: 2017.03.17

1.3. 매각조건

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각, 목록17. 지분매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고, 단지 내에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접해 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역, 전부제한구역) 및 건축계획심의대상구역(저촉)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 환경

제공된 정보에 따르면, 해당 물건의 주변으로는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 주변에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인할 수 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 복수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(2020.09.04. 제주새마을금고 근저당권, 을28)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 일부 선순위 권리는 인수될 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부 요약상 '을18' 근저당권(제주새마을금고, 2018.08.30. 접수, 채권금액 130,000,000원)은 인수되는 권리로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액입니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 3,763,148,037원

건물 등기부채권 총액: 966,000,000원

3.4. 임차인 현황

임차인: 조현진

보증금: 5,000,000원

차임: 12,000,000원

대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 '차임' 금액이 일반적인 월세와 비교 시 매우 이례적이므로, 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 중복병합사건으로, 공동담보로 경매가 진행 중입니다. 또한 '일괄매각, 목록17. 지분매각'으로 표기되어 있어, 소유권이 분할되어 있거나 매각 물건 목록 중 지분으로 포함된 건이 있음을 의미합니다. 토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 이를 뒷받침합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 제주시 애월읍 구엄리의 읍소재지 내 농촌지대로, 주위 환경은 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 상업시설보다는 주거 및 농경지가 혼합된 지역으로, 지역적인 수요를 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주거 환경: 단독주택(타운하우스) 단지 내에 위치하며, 주변은 주거 시설과 농경지가 혼합되어 있습니다.

* 편의시설: 읍소재지 내에 위치하므로 기본적인 편의시설은 이용 가능할 것으로 보이나, 상세 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 제주새마을금고의 근저당권 130,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용합니다.

* 지분매각 및 복잡한 권리관계: '지분매각' 표기와 다수의 소유권 이전 기록은 복잡한 권리 분석 및 향후 관리의 어려움을 야기할 수 있습니다. 중복병합사건이라는 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

* 토지이용계획: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 토지이용 및 건축에 대한 규제가 존재합니다.

* 시세와 감정가의 괴리: 제공된 주변 시세 정보(연립주택 기준)가 감정가 대비 현저히 낮아, 실제 시장 가치에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍의 단독주택으로, 감정가는 4억 4천만 원대입니다. 그러나 인수되는 1억 3천만 원의 근저당권, 복잡한 지분매각 및 권리관계, 그리고 토지이용 제한 등의 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 제공된 주변 연립주택의 최근 매매 시세가 2억 5천만 원~2억 7천만 원 수준임을 고려할 때, 현 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 시세 차익: 복잡한 권리관계와 인수 부담으로 인해 경매가가 낮게 형성될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

* 제주도 투자 가치: 제주도는 지속적인 관광 수요와 주거 선호도가 높아 장기적인 부동산 투자 가치를 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 제반 리스크 요인(인수되는 권리 130,000,000원, 지분매각, 복잡한 권리관계, 토지이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 낙찰가가 200,000,000원일 경우, 인수되는 권리 130,000,000원을 포함한 총 실질 취득 비용이 약 330,000,000원이 됩니다. 또한, 주변 연립주택의 시세(약 250,000,000원 ~ 270,000,000원)와 비교 시, 본 물건의 감정가(442,026,600원)는 상당히 높으므로, 실제 입찰 시에는 보다 적극적인 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

입찰 결정 전, 반드시 현장 방문 및 등기부 등 권리 관계에 대한 심층적인 추가 확인을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.