나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록13. 지분매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 경매 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 442,959,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 1동

용도: 단독주택 (타운하우스)

토지 면적: 총 4506.00㎡ (약 1363.37평)

건물 면적: 총 84.81㎡ (약 25.65평)

건물 제시외 면적: 2.60㎡ (약 0.79평) - 보일러실 판넬조 포함

사용승인일: 2017년 03월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리에 위치하며 '제주극동방송' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재된 읍소재지 내 농촌 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장과 지방도가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 단지 내에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

소유권 이전 및 상속, 매매 거래가 있었습니다.

말소기준권리인 제주새마을금고의 근저당권(2020.09.04, 금966,000,000원) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매가 등기되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

토지 등기부채권 총액: 3,763,148,037원 (등기부상 모든 채권 총합)

3.1. 2. 건물 등기부 요약

소유권 보존 후 박금자에게 매매로 소유권 이전(2017.09.15)되었습니다.

말소기준권리인 제주새마을금고의 근저당권(2020.09.04, 금966,000,000원) 외 근저당, 압류, 임의경매가 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

건물 등기부채권 총액: 2,506,000,000원 (등기부상 모든 채권 총합)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 관련하여 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 제주시 애월읍 구엄리의 농촌 지역에 위치하며, 주변에 타운하우스, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

주요 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있어, 상권 자체보다는 주거 목적의 가치가 더 클 것으로 보입니다.

인근 제주극동방송이 위치하고 있으며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 의존도는 다소 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변이 농촌 지역 및 주거 단지로 구성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

차량 이용 시 애월읍 소재지의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 접근이 가능합니다.

해당 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당하여 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 '단독주택'으로 되어 있으나, 실제 이용 현황 및 공부와의 차이점, 제시외 건물(보일러실) 존재 등은 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

감정가 442,959,600원 대비 현재 주변 시세 정보(2.5억~2.7억)와 비교 시, 감정가의 적정성 및 유찰 가능성을 고려해야 합니다. (참고: 제공된 JSON 정보는 유사 물건의 시세이며, 본건과 직접 비교 시 토지 면적 등에서 큰 차이가 있습니다.)

건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축이나, 현황 조사 시 건물의 관리 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍에 위치한 단독주택(타운하우스)으로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리에 의해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만, 감정가 대비 최근 유사 건물(연립/빌라)의 실거래가 하락 추세를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

토지 용도 지역 및 제한사항, 제시외 건물 포함 여부, 향후 건축 가능성 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도 애월읍이라는 입지 조건은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 조경 등의 이점을 가질 수 있습니다.

제시외 건물(보일러실) 포함 일괄 매각으로 명확한 명도 대상입니다.

권리 분석 상 인수 부담이 적은 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2023년 11월 270,000,000원, 2024년 7월 250,000,000원)는 유사한 규모의 건물(연립/빌라)에 대한 거래 사례이며, 본 건의 넓은 토지 면적(4506.00㎡)은 이러한 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건의 감정가(442,959,600원)는 최근 유사 건물 거래가와 비교 시 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려하되, 경매 시장의 상황 및 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

최근 시세 및 법원 경매의 특성을 감안할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준을 기준으로 검토해 볼 수 있습니다.

이는 265,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 적정할 것으로 사료됩니다.

(참고: 본 예상가는 제공된 제한적 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 가치를 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.