나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [9] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 8동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록19.지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (9)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 8동

용도: 단독주택

감정가: 442,026,600 원

토지면적: 4506.00㎡ (약 1363.37평)

토지 지분: 372.1956㎡

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.81㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (목록19. 지분매각)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록19. 지분매각

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 생산녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부/전부제한구역) 및 건축계획심의대상구역(저촉)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 제주새마을금고 근저당권(을28)이며, 이에 따라 해당 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 4일 접수된 제주새마을금고 근저당권(을3)이며, 이에 따라 해당 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부상 2018년 8월 30일 접수된 제주새마을금고 근저당권(을18, 채권액 금130,000,000원)은 인수되는 권리로 확인됨.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 3,763,148,037 원

건물 등기부채권 총액: 2,314,000,000 원

(매각으로 전부 소멸되지 않는 채권은 을18 근저당권 130,000,000원임)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

건물 이용상태에서 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우에도 인수 여부 및 보증금, 차임에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 애월읍 구엄리는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 농경지도 인접해 있는 복합적인 성격의 주거 및 농촌 지대임. 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 조용한 주거 환경을 갖춘 곳으로 판단됨. 주변에 제주극동방송이 위치하며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 수준임. 생산녹지지역으로 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있으나, 전원생활 또는 조용한 주거를 선호하는 수요층에게는 적합할 수 있음. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

애월읍 소재지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됨. 정확한 편의시설까지의 거리는 현장 조사가 필요함.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 대한 근저당권 130,000,000원을 인수해야 한다는 점임. 매각 결정으로 인해 낙찰자가 해당 채무를 승계해야 하므로, 입찰가 산정 시 이 점을 반드시 고려해야 함. 또한, '목록19. 지분매각' 표시는 토지 전체가 아닌 토지 지분에 대한 매각임을 명확히 인지해야 하며, 이는 추후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있음. 중복병합사건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사함.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 내부 상태 및 하자 여부에 대한 상세한 파악이 필요함. 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 미확인 부분은 현장 방문을 통해 검토해야 함.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

해당 지역이 생산녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 규제가 있을 수 있음. 인근에 제주극동방송이 위치하고 있으나, 방송 시설 자체는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍에 위치한 단독주택(타운하우스)으로, 건물 사용 승인 연도가 비교적 최신(2017년)이라는 장점이 있음. 그러나 토지가 지분으로 매각되며, 1억 3천만원의 근저당권을 인수해야 하는 부담이 있음. 또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 복잡한 권리 관계는 신중한 접근을 요구함. 제주도의 관광지 및 주거지로서의 가치는 있으나, 투자 시에는 인수되는 채무와 지분 매각이라는 점을 최우선으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 제주 애월이라는 지역적 가치: 제주도의 관광 및 주거 선호 지역에 속함.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 즉시 거주 또는 임대 가능한 상태.

* 타운하우스 형태의 주거 공간: 조용하고 쾌적한 주거 환경 제공 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 77㎡)의 연립주택이 2023년 11월 2억 7천만원, 2024년 7월 2억 5천만원에 거래되었음. 본 건물의 면적(84.81㎡)이 유사 물건보다 크다는 점을 감안할 때, 현재 시세로 추정되는 물건 가치는 약 2억 7천만원 ~ 3억원 수준으로 볼 수 있음.

본 건은 1억 3천만원의 인수되는 근저당이 있으므로, 총 취득 비용은 (입찰가 + 1억 3천만원)이 됨.

따라서, 현재 시세 수준을 고려하여 총 취득 비용이 3억 1천만원 ~ 3억 7천만원 범위가 되도록 입찰가를 산정한다면, 입찰가는 약 1억 8천만원 ~ 2억 4천만원 범위로 고려해 볼 수 있음.

단, 지분매각이라는 특성과 복잡한 권리관계를 고려하여 충분한 현장 조사와 법률 검토 후 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

상세 분석:

* 유사 물건 시세(2024년 7월): 77.083㎡ 기준 250,000,000원

* 본건 건물 면적: 84.81㎡

* 시세 기반 물건가 추정: 84.81㎡ * (250,000,000원 / 77.083㎡) ≈ 275,100,000원

* 인수되는 채무: 130,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (시세 기준): 275,100,000원 (물건가) + 130,000,000원 (인수 채무) = 405,100,000원

* 현 시세 대비 감정가(442,026,600원)가 높게 평가된 경향이 있으나, 경매 특성상 실제 입찰가는 시세와 감정가를 종합적으로 고려해야 함.

* 권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 240,000,000원 (총 취득 비용: 310,000,000원 ~ 370,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.