나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [8] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 7동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록18. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (8)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 442,026,600원

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38번지 7동

토지면적: 4,506.00㎡ (약 1,363평)

건물면적: 84.81㎡ (약 26평)

용도: 단독주택 (타운하우스)

건축물 사용승인일자: 2017년 03월 17일

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각, 목록18. 지분매각

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주극동방송 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 부정형 토지로서 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용 중입니다. 건물 역시 '단독주택(타운하우스)'으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내부에는 폭 약 6M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역(저촉)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부 상 을18 (2018-08-30, 제주새마을금고 근저당권, 130,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부 요약:

- 토지 등기부 채권 총액: 3,763,148,037원

- 건물 등기부 채권 총액: 2,314,000,000원

- 총 채권 총액은 약 60억 7천만원에 달합니다. 이는 다수의 채권이 설정되어 있음을 나타내며, 모든 권리는 말소기준권리 하에 소멸될 예정입니다.

* 경매 개시 내용: 본건은 김OO 채권자의 강제경매와 제주새마을금고의 임의경매 등이 중복 병합된 사건입니다.

* 특이사항: '목록18. 지분매각'으로 표기되어 있습니다. 이는 토지 전체(4,506㎡)가 아닌 일부 지분(372.1956㎡)이 매각 대상임을 시사합니다. 건물 면적(84.81㎡)과 건물 지분(84.81㎡)이 일치하는 점으로 보아, 해당 토지 지분에 해당하는 건물 전체에 대한 소유권이 매각될 가능성이 높습니다. '토지/건물일괄매각'은 이러한 지분 매각을 포함하는 것으로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주위 환경: 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 용도: 단독주택(타운하우스) 용도로 이용되고 있어, 주거 목적의 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 읍소재지 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 '지분매각' 건입니다. 따라서 낙찰 후 타 지분 소유자와의 재산권 행사에 대한 협의 및 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 과도한 채무: 등기부상 총 채권액이 감정가의 10배 이상으로 매우 높아, 채무 변제가 원활하지 않았음을 시사합니다. 이는 향후 추가적인 법적 분쟁 가능성은 낮으나, 과도한 채무 부담으로 인한 경매 절차가 진행되었음을 보여줍니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가(4.42억원) 대비 유사 면적의 건물 매매가(2.5억~2.7억원)가 현저히 낮은 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 시세가 하락했을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 제주 애월읍에 위치한 신축급 단독주택(타운하우스)으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

가장 중요한 사항은 '목록18. 지분매각'으로, 토지의 일부 지분만을 취득하게 된다는 점입니다. 건물 전체(84.81㎡)는 취득 가능하지만, 토지는 그 일부 지분(372.1956㎡)만 소유하게 됩니다.

최근 유사 물건의 매매 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점과 과도한 채무 총액을 고려할 때, 유찰 가능성이 높으며, 향후 가격 조정이 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 사용 및 거주가 가능합니다.

* 선호 입지: 제주 애월읍 지역은 관광 및 거주 수요가 꾸준하여 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 유찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 건물 전체 소유권 확보: 토지 지분은 일부이나, 건물 전체(84.81㎡)에 대한 소유권을 확보할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 유사한 '연립' 주택의 매매가가 77.083㎡ 기준으로 2023년 11월 2.7억원, 2024년 7월 2.5억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(84.81㎡)이 유사 사례보다 약간 더 크고 '단독주택(타운하우스)'으로 분류되어 있어, 건물 자체의 가치는 약 2.7억원에서 3.0억원 범위로 추정됩니다.

토지 지분(372.1956㎡ / 4506.00㎡, 약 8.26%)의 가치는 총 토지 가치 대비 산정되어야 하나, 정확한 토지 가치 산정이 어려운 점과 '지분매각'의 리스크를 고려할 때, 투자 결정에 있어 큰 비중을 두기 어렵습니다.

감정가(4.42억원) 대비 최근 시세(2.5억~2.7억원)와의 괴리가 크며, '지분매각'이라는 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 과도한 채무 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 최근 시세와 물건의 특성, 그리고 향후 가격 조정 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

추정되는 건물 가치와 잠재적 가치를 고려하여, 아래와 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으며, 본 물건은 첫 경매에서 감정가 이상으로 낙찰되기보다는, 유찰 후 가격이 조정된 이후에 접근하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 법률 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.