나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [4] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 2동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록14. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36949 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 2동

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정가: 442,026,600원

토지면적: 4,506.00㎡ (약 1,362.9평)

토지지분: 372.1956㎡ (약 112.6평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.81㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록14. 지분매각

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리에 위치하며, '제주극동방송' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 토지는 2필지가 일단으로 구성되어 있으며, 지적도상 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고, 단지 내에는 폭 약 6미터 내외의 내부 도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 등고·평탄한 부정형 토지이며, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 제주지방법원 2024.12.23. 접수된 강제경매개시결정(갑구11번)으로 판단되며, 이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 물건명세서에 명시되어 있습니다. 등기부등본상 다수의 근저당권 및 압류, 가압류 기록이 존재하나, 모두 말소 처리되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 안승민 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자(2024.02.20) 대비 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 제주시 애월읍 구엄리 지역은 주거용 건물과 농경지, 그리고 일부 관광 편의시설이 혼재된 지역입니다. 최근 인근 지역의 유사 부동산(연립주택, 2019년 건축, 전용면적 약 77㎡)의 매매가는 2023년 11월 2억 7천만원, 2024년 7월 2억 5천만원 수준으로 거래되었습니다.

본건은 2017년 건축된 단독주택(타운하우스)으로, 건물면적 84.81㎡(약 25.7평)에 비해 약 112.6평의 넓은 토지 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 442,026,600원으로, 이는 유사 유형의 연립주택 거래가보다는 높지만, 단독주택으로서의 가치, 넓은 토지 지분, 건축 연도 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변에 제주극동방송이 위치하며, 다양한 음식점, 카페, 숙박시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 제주 제주시 애월읍 구엄리에 위치하며, '제주극동방송' 인근의 주거 밀집 지역에 속합니다. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 교통 환경은 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택(타운하우스)으로, 사용승인일은 2017년 3월 17일입니다. 기본적인 급배수, 위생 및 보일러 난방 설비가 완비되어 있습니다. 읍소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하며, 제주 지역의 특성을 고려할 때 관광 및 레저 활동을 즐기기에도 좋은 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 '중복병합사건' 및 '공동담보'로 진행되는 경매 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있었습니다. 그러나 등기부상 주요 권리들이 '말소' 처리되어 매각 후 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다. '목록14. 지분매각' 표기는 본 건이 타운하우스 단지 내 개별 호실로, 토지에 대한 지분 소유 형태임을 나타내는 것으로 보입니다. 이 점은 소유권 구조를 명확히 이해하는 데 중요하며, 일괄매각으로 진행되므로 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 제주 제주시 애월읍 구엄리에 소재한 단독주택(타운하우스)으로, 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 약 112.6평에 달하는 넓은 토지 지분을 보유하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없고 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다. 중복병합사건, 공동담보, 지분매각 등 일부 복잡한 사항이 있으나, 이는 채권 관계의 복잡성을 나타낼 뿐, 실질적인 인수 부담으로 이어지지는 않을 것으로 보입니다. 제주도 내에서도 거주 및 투자 선호도가 높은 애월 지역에 위치하여 향후 미래 가치 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용 승인으로 최신 건축물에 준하는 상태.

* 넓은 토지 지분: 약 112.6평에 달하는 토지 지분 보유로 쾌적한 주거 환경 확보.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예상.

* 제주 애월 지역의 투자 가치: 관광 및 주거 명소로서 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 442,026,600원입니다.

주변 유사 부동산(연립주택)의 최근 거래 사례(2억 5천만원 ~ 2억 7천만원)를 참고할 때, 본건의 감정가는 단독주택(타운하우스)이라는 점, 넓은 토지 지분(약 112.6평), 2017년 건축 연도 등을 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 없고 권리 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 375,000,000원 ~ 398,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.