나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36949 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 3동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 2필 일단의 토지로서, 지적도상 북동측으로 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장도로에 접하고, 단지에는 폭 약 6M 내외의 내부 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)ㆍ가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2017.03.17) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 '단독주택(타운하우스)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록12. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2024타경36949 (2)

1.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 38 3동

1.3. 용도

단독주택 (타운하우스)

1.4. 건물면적

건물 총 면적: 84.81㎡ (약 25.6평)

해당 동 건물 면적: 84.81㎡ (약 25.6평)

1.5. 토지면적

총 토지 면적: 4506.00㎡ (약 1363평)

토지 지분 면적: 372.1956㎡ (약 112.5평)

1.6. 건물 지분

84. 81㎡ (약 25.6평)

1.7. 감정가

447,115,200원

1.8. 경매 구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

김OO

1.10. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.11. 특이사항

중복병합사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재, 일괄매각, 목록12. 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 '제주극동방송' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 농촌지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 물건은 2필 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지이며, 현재 '단독주택(타운하우스)' 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지는 지적도상 북동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내에는 폭 약 6m 내외의 내부 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 5번 전세권설정등기 (2022.06.30. 접수, 전세금 320,000,000원)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

을구 순위 7번 주택임차권등기 (2024.06.10. 접수, 임차보증금 320,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

을구 6번 근저당권 (2024.02.02. 접수, 1,540,000,000원)이 말소기준권리로, 이보다 후순위인 갑구 3번 강제경매, 갑구 4번 압류, 갑구 5번 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김미경

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-08

확정일자: 2022-06-30 (등기부상 확정일자는 2022-02-08로 표기되어 있으나, 물건명세서상 2022-06-30으로 명시됨)

대항력: 있음

비고: 을구 5번 전세권 및 을구 7번 주택임차권 인수 대상임.

3.4. 인수되는 보증금 총액

전세권 320,000,000원 (을구 5번)

주택임차권 보증금 잔액 (을구 7번) - 배당 결과에 따라 인수 금액 변동 가능

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 애월읍 구엄리 1154-1번지의 '연립' 주택으로, 건립 연도는 2019년이며, 거래가는 2023년 11월 270,000,000원, 2024년 7월 250,000,000원 수준입니다. 이 정보는 해당 물건과 동일한 '단독주택(타운하우스)' 유형이 아니며, 지번 또한 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 해당 물건의 감정가는 447,115,200원으로, 제공된 연립 주택 시세보다 높은 수준입니다. 이는 본건이 대지 지분이 상대적으로 넓은 단독주택(타운하우스)임을 고려한 것으로 판단됩니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 애월읍 구엄리는 제주도의 해안 관광지로 알려져 있으며, 다양한 형태의 주거 시설 및 관광 시설이 혼재하는 지역입니다. 최근 제주 내륙 지역의 개발과 함께 주거 가치가 상승하고 있는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제주극동방송 인근에 위치하며, 주변에 숙박시설, 타운하우스, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 지방도 접근성이 양호합니다. (검색 결과 기반) 주변에 음식점, 카페, 편의점, 관광지(구엄리 돌염전, 항파두리 항몽유적지 등)가 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

애월읍 소재 초등학교, 중학교 등 교육시설이 인근에 위치해 있습니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 주변 의료시설

제주시 내 주요 병원 및 의원 접근이 가능합니다. (세부 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

김미경 임차인의 경우, 320,000,000원의 전세권을 인수해야 하며, 주택임차권 보증금 잔액 또한 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 상당한 금액으로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

6.2. 중복병합 및 공동담보 물건

본 사건은 중복병합 및 공동담보로 진행되어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 지분매각

토지 지분 매각으로, 건물 면적 대비 토지 지분 면적이 넓어 향후 토지 사용 및 관리에 대한 공동 소유자 간 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 지역적 특성으로 인한 변동성

제주 지역 부동산 시장은 관광 수요 및 외부 요인에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

제주 애월읍 구엄리 인근 지역에 대한 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전역의 환경 정책 및 개발 계획에 따라 잠재적 영향은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 애월읍에 위치한 단독주택(타운하우스)으로, 넓은 대지 지분과 비교적 최근에 건축된 건물(2017년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나, 을구 5번 전세권 설정 및 을구 7번 주택임차권 등 말소되지 않고 인수해야 하는 권리가 존재하며, 특히 320,000,000원의 전세권 및 추가적인 임차보증금 인수 가능성은 매수자에게 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 지분 매각으로 인한 향후 관리 문제도 고려해야 합니다. 제공된 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 연립 주택 정보이므로, 유사 단독주택/타운하우스의 실거래가 및 현재 시장 상황을 추가적으로 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월이라는 지역적 희소성 및 관광지로서의 잠재력.

* 넓은 토지 지분(약 112.5평)으로 인한 활용 가능성.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 즉시 사용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 447,115,200원입니다.

그러나 매각으로 인해 인수해야 하는 주요 권리로는 320,000,000원의 전세권이 있으며, 주택임차권 보증금 잔액도 추가로 인수될 가능성이 있습니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 순수하게 낙찰가 외에 추가로 지출해야 하는 금액이 상당함을 유의해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보(연립 주택, 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원)는 본 건의 감정가(4억 4천 7백만원) 및 인수 보증금(최소 3억 2천만원)과 큰 차이를 보입니다. 이는 본 건의 토지 면적이나 단독주택이라는 특수성 때문일 수 있으나, 인수 부담을 감안하면 실질적인 매수 희망가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 인수해야 할 전세권 320,000,000원을 감안하고, 또한 주택임차권 인수 가능성을 염두에 두어, 감정가 대비 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준으로, 즉 268,000,000원 ~ 313,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 인수해야 할 전세금 3억 2천만원을 제외한 금액이며, 추가적인 임차보증금 인수 가능성 및 기타 위험 요소를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

최종적으로, 본 물건의 실제 가치 산정은 임차인과의 협상, 잔금 납부 능력, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.