나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1479 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 3398 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 기호(4,5,6) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 , 전 등이 혼재함.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여, 제반교통사정은 보통임. 기호(4,5,6) : 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(4) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(5) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(6) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 노폭 약 10미터 및 서측으로 노폭 약 8미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(4) : 서측으로 노폭 약 5-6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(5) : 서측으로 노폭 약 5-6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(6) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로1류(폭 10m~~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~~10m)(접함), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전44등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1994.01.05., 증축 : 2019.12.03) 외벽 : 석재 붙임 등, 내벽 : 실네 인테리어 등, 바닥 : 바닥 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(2:부속건물) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일자 : 2019.12.03) 외벽 : 외벽 타일 등, 내벽 : 타일 마감 등, 바닥 : 데코타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2027.06.19) 외벽 : 타일 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 바닥 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설임. 기호(2:부속건물) : 화장실임. 기호(3) : 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

기호(2) : 급배수설비 등이 되어 있음. 기호(2:부속건물) : 기본위생설비 등이 되어 있음. 기호(3) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시목록상 기호(3)의 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 일반건축물대장상 용도는 '근린생활시설, 단독주택.임.

물건 비고

일괄매각, 목록5,6 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 용도

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 3398번지에 소재한 근린주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 5294.00㎡ (약 1601.5평)이며, 건물 면적은 192.57㎡ (약 58.25평)입니다. 감정가는 1,345,544,140원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경1479 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 채권자는 박OO입니다. 중복 사건으로, 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 전(밭) 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황

기호(4) 토지는 인접지와 도로에 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 기호(5,6) 토지는 인접지와 도로에 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등의 규제를 받고 있습니다. (구체적인 규제 내용은 감정평가서 요약 참조)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 김광섭은 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자는 2025년 6월 16일입니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 요약 (토지)

등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 24일 접수된 보령수산업협동조합의 근저당권(을25)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 총 채무액은 1,320,000,000원입니다.

3.3. 등기부 요약 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2022년 5월 24일 접수된 보령수산업협동조합의 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 총 채무액은 1,320,000,000원입니다.

3.4. 권리분석 종합

본 경매 물건은 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 즉, 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제주도의 부동산 경매 시장은 전반적으로 침체된 흐름을 보이고 있으며, 특히 토지 경매 물건의 증가 추세와 낮은 낙찰가율이 이를 반영하고 있습니다. 금악리 지역은 주로 단독주택과 전(밭)이 혼재되어 있어, 상업 및 주거 복합 용도의 근린주택이 입지하기에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 다만, 제주도의 전반적인 부동산 시장 상황 및 지역별 개발 계획 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세에 대한 직접적인 데이터는 부족하나, 제주 전역의 부동산 경매 물건들이 감정가 대비 낮은 비율로 낙찰되는 경향을 보이고 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

5. 생활정보

본 건은 금악초등학교와 원거리에 위치하며, 주변은 조용한 주거 환경과 농경지가 혼재된 지역입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 5, 6번 토지는 전(밭)으로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 발급받아야 합니다.

* 중복 사건: 본 사건 외에 다른 경매 사건이 계류 중일 수 있어, 복수의 채권자가 존재함을 인지해야 합니다.

* 제한사항: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 규제가 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보만으로는 인근 지역에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 주상용 건부지 및 전(밭)이 혼합된 형태를 가지고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 발급 등 절차적 요건을 충족해야 하는 점과 제주의 전반적인 부동산 시장 상황을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5294.00㎡ (약 1601.5평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 주상용 건부지와 전(밭)으로 구성되어 있어, 용도에 따른 다양한 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 경매 시장에서의 기회: 낙찰가율이 낮아지는 추세 속에서, 권리 분석이 명확한 물건이므로 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,345,544,140원이며, 총 채무액은 1,320,000,000원입니다. 최근 제주 지역 경매 물건들의 낙찰가율이 하락하고 있음을 고려할 때, 본 물건 또한 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 여부 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

주변 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 규모 및 용도의 토지/건물의 경우, 제주 지역 부동산 시장 상황을 감안하여 약 8억 1천만 원에서 10억 7천만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 60%~80% 수준입니다. (주: 본 예상가는 시장 상황 및 개별 물건의 가치 판단에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 정밀 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.