나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8558 [3] 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 “인화초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

기호1~3 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층건 중 제1층 제101호외 2개호로서,
외벽 : 대리석 및 스타코 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈 마감 등,
바닥 : 시멘트몰탈 마감 등,
창호 : 강화유리 및 샷시창임.

이용상태

기호1 소매점으로 이용중임.
기호2 사무실로 이용중임.
기호3 휴게음식점으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상복합 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8558 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 (제주특별자치도 제주시 고마로9길 3), 일도더팰리스 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 430,000,000원

* 토지면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

* 토지지분: 27.0672㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 125.80㎡ (약 38.05평)

* 건물지분: 125.8㎡ (약 38.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 선순위 가등기

* 주의사항: 해당사항 없음

* 특수물건정보: 선순위 가등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 “인화초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 형성된 노선 상가지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m). 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역임.

3. 권리분석

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 주식회사혁신건설의 가압류 (갑5)임.

* 인수되는 권리:

* 선순위 가등기 (2024-12-23 접수, 박상태 / 2025-01-02 접수, 주식회사보국디자인)

* 이 가등기는 매수인이 인수하게 되며, 향후 소유권 이전 등과 관련하여 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

* 말소되는 권리:

* 근저당권 (을1, 이승남)

* 임의경매개시결정 (갑6, 박상태)

* 압류 (갑7, 제주특별자치도)

* 1번근저당권가압류 (을1-1, 신용보증기금)

* 채권액 총계: 1,075,300,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적임.

4. 상권분석

* 건물 현황: 본건은 12층 건물 중 1층 103호 근린상가로 이용 중임. (건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 되어 있으나, 본 경매 물건은 상가로 분류됨)

* 이용 상태: 소매점, 사무실, 휴게음식점으로 복합적으로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 지역 상권: 단독주택, 공동주택 및 상가들이 혼재된 노선 상가지대로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음.

* 주변 시설: 인근에 학교가 위치하고 있으며, 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구 확보 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 초등학교(인화초등학교)가 있으며, 주변에 상업시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 양호함.

* 건물내 시설: 본 건물에는 전기, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중대한 리스크: 선순위 가등기.

* 본 물건에는 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기가 두 건(박상태, 주식회사보국디자인) 존재하며, 이는 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높아 물건의 소유권 확보에 심각한 장애가 될 수 있음.

* 가등기권자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있음.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 근저당 등 채권이 설정되었던 이력이 있어 채무 관계가 복잡했음을 시사함.

* 혐오시설 유무:

* 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 대규모 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주환경자원순환센터와 같은 폐기물 처리 시설이 제주시 구좌읍 동복리에 위치하고 있으나, 이는 본건 소재지인 제주시 일도이동과는 상당한 거리가 있습니다. 따라서 본건 부동산의 직접적인 주변 환경에 혐오시설로 인한 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 제주 시내 상권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 선순위 가등기가 존재한다는 점에서 매우 신중한 접근이 요구되는 물건임.

* 가등기 말소 가능성, 채권자 및 가등기권자와의 협상 가능성 등을 철저히 검토해야 함.

* 권리관계 분석 및 위험 감수가 가능한 투자자에게 적합할 수 있으나, 초보 투자자에게는 권장하기 어려움.

8. 투자 포인트

* 제주 시내 상권 내의 입지.

* 근린상가로서의 활용 가능성.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 그러나, 가등기 리스크를 감수해야 하는 점이 가장 큰 제약임.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 430,000,000원임.

* 본 건의 경우, 선순위 가등기라는 중대한 인수 리스크가 존재하므로, 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 함.

* 가등기권자의 권리 행사 가능성, 말소 가능성, 향후 예상되는 법적 절차 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 사안임. (특정 금액 제시 어려움)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.