나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8558 [2] 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 “인화초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

기호1~3 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층건 중 제1층 제101호외 2개호로서,
외벽 : 대리석 및 스타코 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈 마감 등,
바닥 : 시멘트몰탈 마감 등,
창호 : 강화유리 및 샷시창임.

이용상태

기호1 소매점으로 이용중임.
기호2 사무실로 이용중임.
기호3 휴게음식점으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상복합 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8558 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19, 일도더팰리스 1층 102호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 고마로9길 3)

용도: 근린상가 (현재 소매점, 사무실, 휴게음식점으로 이용 중인 것으로 파악됨)

감정가: 337,000,000원

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 133.30㎡ (약 40.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 정보

건물명: 일도더팰리스

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

건축년도: 사용승인 2023년 02월 08일

층수: 지하 3층, 지상 12층 건물 중 제1층 제102호

전유부 면적: 133.30㎡ (약 40.32평)

용도: 현재 근린상가로 이용 중 (건축물대장상 주용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 상이할 수 있음)

1.3. 토지 정보

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "인화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 혼재된 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 토지는 주상복합 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 갑구 및 을구에 다수의 권리들이 설정되어 있습니다. 주요 권리로는 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류, 소유권이전청구권 가처분, 근저당권 등이 있습니다.

총 등기부채권액은 1,075,300,000원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2025년 02월 26일 접수된 주식회사혁신건설의 가압류 (채권액: 금375,300,000원) 입니다.

3.3. 선순위 권리 분석

주의해야 할 점은 말소 기준 권리보다 선순위에 있는 권리들입니다.

2025년 01월 02일 접수된 주식회사보국디자인의 소유권이전청구권 가등기 (매매예약) 와 2025년 04월 22일 접수된 주식회사제은의 4번 가등기 소유권이전청구권 가처분이 말소 기준 권리보다 앞서 존재합니다. 이러한 선순위 가등기 및 가처분은 경매 절차에서 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 별도의 임차인 현황 정보가 없으므로, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무 등은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

만약 금액이 미상인 임차인이 존재한다면, 보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 유무에 따라 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 1층 102호는 현재 소매점 용도로 이용되고 있습니다. 건물 내 다른 호실들은 사무실 및 휴게음식점 등 다양한 근린생활시설로 활용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 상가 및 주택이 혼재된 노선 상가지대에 위치하여 유동인구가 어느 정도 확보되는 지역으로 판단됩니다. 인근의 상업시설 및 주거시설과의 연계성이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상가지대에 위치하므로 통상적인 편의시설 이용은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인화초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 리스크

가장 큰 리스크는 말소되지 않는 선순위 가등기 및 가처분입니다. 이러한 권리들은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 물건 가치 하락 또는 명도 과정에서의 큰 어려움을 초래할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

건축물대장상 주 용도가 공동주택으로 되어 있으나, 현재 근린상가로 이용 중인 점은 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다. 이는 행정상의 제약이나 변경 허가 시 어려움으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 여러 지구 및 구역에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내의 상업지역에 위치하며 교통 및 생활 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 말소되지 않는 선순위 가등기 및 가처분 권리가 존재하여, 낙찰받을 경우 상당한 인수 부담 또는 법적 분쟁이 발생할 위험이 매우 높습니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하지 않으면 투자에 큰 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 시내 상업지역 내 위치.

* 인화초등학교 인근으로 교육 시설 접근성.

* 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 선순위로 존재하는 가등기 및 가처분의 실질적인 인수 비용입니다. 현재 감정가는 337,000,000원이지만, 인수될 것으로 예상되는 권리들의 가치를 고려하면 실제 낙찰가가 감정가를 상회하거나, 혹은 권리 인수 부담 때문에 입찰자가 현저히 줄어들 가능성이 있습니다.

특히, 해당 가등기 및 가처분의 최종 말소 가능성이나 그에 따른 법적 효력을 전문가와 함께 정확히 분석하고, 그 결과에 따라 실질적인 투자 가치를 재산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리 분석에 대한 면밀한 재검토 및 추가적인 현장 조사, 시세 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가에서 차감될 부분은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.