나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [11] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2. 1.

2.1. 1.

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (11)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25, 대연엘리시아 10층 1005호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2. 1.

2.1. 1.

위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.1. 2.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 전반적인 교통 환경이 양호합니다.

2.1. 3.

건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 10층 1005호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어, 바닥은 강화마루로 마감되었습니다. 창호는 샷시 구조입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 다만, 폐문으로 인해 내부 확인은 불가합니다.

2.1. 4.

토지 이용상태 및 도로

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.1. 5.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

2. 1.

2.1. 1.

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 9월 19일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1) 입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.1. 2.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민정)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-19

확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

비고:

2.1. 3.

인수되는 권리 분석

상기 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.1. 4.

등기부 요약

소유권보존 (2018-05-18)

공유자전원지분전부이전 (2018-09-19, 말소)

근저당권 (2018-09-19, 말소기준권리, 부산은행)

주택임차권 (2024-08-23, 말소, 김민정)

가압류 (2024-07-29, 말소, 부산신용보증재단)

임의경매 (2024-09-09, 말소, 부산은행)

2.1. 5.

등기부채권 총액

등기부상 채무 총액은 723,666,674원입니다.

4. 상권분석

2. 1.

2.1. 1.

주변 상권

본 물건은 대연동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치합니다. 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대연초등학교가 인접해 있어 학군 수요 또한 기대할 수 있습니다.

2.1. 2.

업무 및 주거 혼합

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중일 가능성이 높습니다. 이는 임대수익률이나 건물 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

2. 1.

2.1. 1.

편의시설

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 부산지하철 2호선 대연역을 중심으로 상업시설이 발달해 있습니다.

2.1. 2.

교육시설

본 물건은 대연초등학교와 인접해 있어 자녀들의 통학에 편리합니다.

2.1. 3.

의료시설

인근 병원 및 의원 등 의료시설 이용 정보는 상세 검색이 필요하나, 대규모 주거 및 상업 지역임을 감안할 때 기본적인 의료 서비스 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

2. 1.

2.1. 1.

내부 확인 불가

현황 주거용 오피스텔로 추정되나, 폐문으로 내부 상태, 관리 상태, 실제 점유 관계 등을 직접 확인할 수 없는 점은 잠재적 리스크입니다.

2.1. 2.

공부상 용도와 현황의 차이

공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중일 경우, 향후 용도 변경이나 건축 관련 규제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

2.1. 3.

높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 권리 관계에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.1. 4.

혐오시설 유무

주변 부동산 정보 및 지도 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2. 1.

2.1. 1.

물건 개요

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 대연엘리시아 오피스텔로, 대연역 역세권과 대연초등학교 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 15층 건물 중 10층에 해당합니다.

2.1. 2.

권리상태

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸되며, 모든 선순위 권리 또한 말소될 예정입니다.

2.1. 3.

고려사항

폐문으로 인한 내부 확인 불가, 공부상 용도와 실제 이용 추정치의 차이점은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

2. 1.

2.1. 1.

역세권 입지

부산지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하여 직장인 및 학생들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.1. 2.

교육 환경

대연초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게 매력적인 조건입니다.

2.1. 3.

생활 편의성

주변에 아파트 단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2.1. 4.

신축 건물

2018년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설과 깔끔한 관리가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

2. 1.

2.1. 1.

시세 분석

현재 시점에서 해당 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 위치)의 대연엘리시아 오피스텔 매물은 대략 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

2.1. 2.

입찰가 산정

감정가: 181,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세: 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 현 시세의 하단부인 190,000,000원 이상으로 고려하는 것이 합리적입니다. 낙찰 가능성과 수익률을 고려하여 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.