나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [12] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (12)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25, 대연엘리시아 10층1006호

건물명: 대연엘리시아

신주소: 부산광역시 남구 못골로 98 (대연동)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.548㎡ (약 1.37평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내

해당층: 10층 (1006호)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 내부 인테리어 등 마감

바닥: 강화마루 깔기 마감

창호: 샷시구조 등 마감

이용상태: 폐문으로 내부 확인 불가하나, 탐문 결과 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중으로 추정됨. 공부상으로는 업무시설로 등재되어 있음.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차설비 등 구비.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 주변 도로

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2018년 9월 19일 접수된 부산은행 근저당권 (을1)

권리 분석 결과, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액 (말소 기준 권리 포함): 973,666,674원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 즉 인수되는 지상권 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사다올메이트

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입일자 (사업자등록일): 2024년 5월 28일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않고 낙찰자가 배당받는 금액을 초과하는 부분에 대해 임대인에게 청구해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 대연동 지역은 부산의 주요 거점 중 하나로, 대연역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다.

각종 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

해당 물건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔은 지역 내에서 꾸준한 임대 수요를 보이고 있습니다.

다만, 신축 오피스텔 대비 건축 연도가 어느 정도 경과되었을 가능성이 있어, 최신 시설 및 관리 상태에 따라 임대료 및 시세 차이가 발생할 수 있습니다. (정확한 건축연도 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 대연초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

부산도시철도 2호선 대연역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 각 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

5.3. 주변 시설 (유해시설 검토)

현장 주변으로 별도의 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 및 주변 조사 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 건축물대장 위반건축물 등재 가능성, 건물 관리 규약 위반, 이행강제금 부과 등의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관계

현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 회수에 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 계약 내용을 정확히 확인하여 잔여 계약 기간 및 퇴거 절차 등을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 채무 관계

총 채무액이 상당하나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하며 학군 또한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점은 주의해야 할 사항이나, 적극적인 활용 방안 모색을 통해 충분히 극복 가능한 수준으로 판단됩니다.

채무 관계가 정리되는 경매 물건으로, 권리상 특이사항은 없어 비교적 안전하게 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2호선 대연역 인근)으로 풍부한 유동인구 및 임대 수요 확보 가능

* 대연초등학교 인접으로 주거 환경 우수

* 주변 편의시설 완비로 생활 만족도 높음

* 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리되는 경매 물건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 및 임대 수익률, 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

대연역 인근 소형 오피스텔의 현재 시장 시세는 대략 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 형성될 수 있습니다.

따라서, 시세 및 낙찰 후 예상 수익률을 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물의 내부 상태, 관리비, 건축 연도, 최신 부동산 동향 등을 추가적으로 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.