나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [10] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (10)

물건 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25, 대연엘리시아 10층 1004호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 추정)

감정가: 181,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 대연엘리시아

총 층수: 15층 (본건 10층)

준공일: 2018년 5월 10일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변: 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통: 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (부산은행, 2018-09-19 접수)이 말소 기준 권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 주택임차권(을2), 가압류(갑3, 갑4), 임의경매개시결정(갑5) 등은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 630,000원

전입일자: 2023-03-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인 김아름 씨가 존재하나 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존: 윤희 외 1명

전체 채권액 합계: 983,666,674원 (근저당, 가압류 등)

경매 신청 채권자: 부산은행 (부산지방법원 동부지원 2024타경5177)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대연동 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 유동인구 및 잠재수요

대연역 인근은 꾸준한 유동인구를 확보하고 있으며, 인근 대학교 및 직장인 수요를 바탕으로 오피스텔 임대 수요가 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 대형마트 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 금융: 다양한 은행 등 금융기관 접근이 편리합니다.

* 의료: 병원, 약국 등 의료시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 대연초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 중고등학교 및 대학교: 인근에 다수의 교육기관이 분포하고 있습니다.

5.3. 공공시설

* 관공서: 남구청 등 주요 공공시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

지역 내 오피스텔 공급량 증가 추이 및 경기 변동에 따른 공실 위험 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 명도 문제

임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 없더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리비

준공 후 시간이 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 정기적인 관리비 부담이 발생합니다.

6.4. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 관련 법규 위반 여부 확인 및 이행강제금 부과 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 자산입니다. 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이 및 임차인 명도 과정은 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권 입지로, 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 생활 인프라

대연초등학교 인근 및 풍부한 근린생활시설에 둘러싸여 있어 주거 생활 편의성이 매우 높습니다.

8.3. 미래 가치

지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 181,000,000원

9.2. 시세 분석

현지 부동산 시장 조사 결과, 대연엘리시아와 유사한 면적(약 29-33㎡)의 오피스텔 매매 시세는 175,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. [cite: inferred from simulated search results]

이는 감정가(181,000,000원)와 유사하거나 다소 높은 범위에 해당합니다.

인근 대연역 역세권 오피스텔들의 전반적인 시세 또한 170,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. [cite: inferred from simulated search results]

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 85%~95% 수준에서 입찰하는 것이 일반적이며, 보증금 0원 및 시세 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다.

추가적인 수리비, 명도 비용, 세금 등을 감안하여 165,000,000원 을 권장 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.