나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [9] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (9)

소재지: 부산광역시 남구 못골로 98 (대연동) 대연엘리시아 10층1003호

용도: 공부상 업무시설 (오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 추정

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평) - 전용면적

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변: 본건 부근은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자 2018-09-19)

총 등기부채권액: 733,666,674원

임차인 현황:

* 임차인: 오정은 (이름: 오 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2023-08-29

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 배당신고를 하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

건축물 용도: 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

지역 특성: 본건은 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 잘 조성되어 있습니다.

교통 접근성: 부산도시철도 2호선 대연역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

수요: 대연동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있으며, 특히 1인 가구 및 신혼부부를 중심으로 소형 오피스텔의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스 이용이 편리합니다.

교육시설: "대연초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

의료시설: (제공된 정보 없음. 별도 조사 필요)

주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 확인 불가: 현황 폐문으로 인해 내부 상태, 설비 점검, 수리 필요 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

공부상 용도와 현황 이용의 차이: 공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 추정되는 점은 추후 행정상의 이슈 발생 가능성을 내포합니다. 다만, 주거용으로 사용 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 일반도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당됩니다. 일상적인 주거 및 이용에는 큰 지장이 없으나, 향후 건물 신축 또는 증축 등 개발 행위 시에는 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 비교적 신축된 오피스텔로, 건물 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리나 부담은 없습니다.

전용면적 29.86㎡의 소형 평형으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 실거주 및 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 2호선 대연역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동에 매우 유리합니다.

안정적인 임대 수요: 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 발달되어 있어 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

소형 평형의 선호도: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 수요는 꾸준하며, 투자 및 실거주 모두 적합합니다.

지역 개발 잠재력: 대연동 일대의 도시 개발 계획 및 정비 사업 진행 시 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 시세분석 및 예상 입찰가

본 건의 감정가는 181,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 현 시세 분석 및 최적 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 매물 시세, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되기도 하나, 이는 시장 상황, 물건의 개별적 가치, 입찰 참여자 수 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

폐문으로 인한 내부 확인 불가, 공부상 용도와 현황 이용의 차이 등은 입찰가를 결정하는 데 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

따라서, 본 건에 대한 상세한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 보고해야 할 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 대연동 일대에서 1인 가구를 위한 도시재생 사업이 추진되고 있어 주거 환경 개선에 대한 노력이 이루어지고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.