나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [7] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (7)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 10층 1001호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원 (16,600만원)

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 추정됨.

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치합니다. [제공]

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 전반적인 교통 사정이 양호합니다. [제공] 또한, 대연역 역세권에 위치하고 있어 경성대·부경대역 인근 상권과도 연계성이 있습니다.

* 주위환경: 부근은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [제공].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2018-09-19) 입니다. [제공]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. [제공]

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-08-21

* 확정일자: 2024-10-04

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음. [제공]

* 인수 보증금 합계: 0원. [제공]

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 윤희 외 1명 (2018-05-18)

* 공유자전원지분전부이전: 주식회사강남기획 (2018-09-19, 말소)

* 근저당권: 부산은행 (2018-09-19, 말소) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-07-01, 말소)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024-07-29, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2024-09-09, 말소) - 본 경매 사건에 해당

* 등기부채권 총액: 973,666,674원. [제공]

1.3. 상권분석

본건은 "대연역" 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다 [제공, 4]. 이는 오피스텔의 임대 수익 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로 15층 건물 중 10층에 위치합니다 [제공].

* 내부 상태: 폐문으로 내부 확인은 불가하나, 탐문 결과 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정됩니다 [제공].

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 시스템 냉난방 설비, 도시가스 난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다 [제공].

* 주변 시설: "대연초등학교"가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재합니다 [제공].

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 행정적 문제나 사용 용도 제한 등의 리스크로 작용할 수 있습니다 [제공].

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인해 내부 상태 및 점유 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다. 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다 [제공].

* 다수의 채권: 등기부채권 총액이 약 9억 7천만원 이상으로 상당히 높아, 경매 낙찰 후 채권자들의 배당 문제는 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다 [제공].

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 "대연역" 역세권에 위치하고 있으며, 주변으로 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 우수한 편입니다. 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다 [제공, 4]. 그러나 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용되는 점, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 및 명도 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 다수의 채권이 존재하지만, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이며 인수하는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 "대연역" 인근으로 교통이 편리하며, 상권 접근성이 좋습니다 [제공, 4].

* 안정적인 주거 환경: 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되어, 지역 내 임대 수요를 확보할 수 있습니다 [제공].

* 저평가 가능성: 경매 물건의 특성상 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 검색된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 166,000,000원(16,600만원)이 책정되어 있습니다 [제공]. 유사 물건의 경매 진행가격을 보면 13평형(전용 8-9평)이 166,000,000원에서 181,000,000원 선에서 입찰이 진행되고 있음을 확인할 수 있습니다. 2018년 당시 유사 물건의 실거래가는 약 1억 3,350만원 수준이었습니다.

임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 보증금이 없다는 점, 그리고 현황 주거용으로 이용 중이라는 점을 고려하면, 현재 시세 및 유사 물건의 경매 진행가를 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원.

본 입찰가는 현 시세, 경매 물건의 특성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 법원 진행 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.