나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [6] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경5177 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층 706호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 추정

감정가: 181,000,000원

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보:

주용도: 업무시설

건축년도: 2018년 5월 10일

총 층수: 15층

건물 전체 면적: 3,790.52㎡

대지 면적: 385.9㎡

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하여 전반적인 교통 사정이 양호합니다.

도로상태:

북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 등 특이사항 없음)

주요 권리 분석:

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2018.08.27.)

* 임차인 현황:

- 임차인: 김

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 350,000원

- 전입/확정일자: 2024-02-23

- 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

종합 권리 분석:

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하며, 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 권리 상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 남구 대연동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 접근성: 부산지하철 2호선 대연역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 상권 특징: 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 탐색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 대연역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업지역에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 단지 남측에 대연초등학교가 위치하고 있으며, 인근에 중학교 및 고등학교도 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 편의: 오피스텔 단지 내 기본적인 생활 편의시설(보안, 주차 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 세금 문제(종합부동산세, 재산세 등)에 영향을 줄 수 있으며, 주택임대사업자 등록 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 도배, 장판, 설비 등의 노후화 또는 파손 여부에 따라 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 물건이 존재합니다. 해당 물건의 권리 관계 및 매각 현황에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. (본 건은 임의경매로 진행되므로, 해당 경매에서 권리 문제가 해결될 가능성이 높습니다.)

* 임대차 관계: 임차인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 대연초등학교 인근에 위치한 대연엘리시아 오피스텔 7층 706호입니다. 부산지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변으로 아파트, 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 우수합니다.

권리 분석상으로는 모든 선순위 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 그리고 내부 확인 불가로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 부산지하철 2호선 대연역 인접으로 대중교통 이용 최적.

* 우수한 생활 인프라: 상업 지구와 주거 지역이 조화롭게 발달하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근 용이.

* 교육 환경: 대연초등학교 등 교육 시설 인접.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 위험 없음.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 역세권 및 생활 편의성이 갖춰진 지역으로 향후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건과 유사한 면적(약 30㎡)의 대연엘리시아 오피스텔 매매가는 현재 대략 1억 7,800만 원에서 1억 9,000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 1억 8,100만 원으로, 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

권리 인수 부담이 없고, 명도 관련 리스크가 크지 않으며, 내부 상태는 미확인이지만 전반적인 입지 조건이 양호한 점을 고려할 때, 감정가 또는 시장가 대비 소폭 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여,

예상 입찰가: 1억 7,000만 원 ~ 1억 7,500만 원

본 입찰가는 보수적인 접근을 바탕으로 제시되었으며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.