나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [5] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (5)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층705호

용도: 공부상 업무시설 (오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 추정

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

토지 지분: 4.534㎡ (약 1.37평)

건물 지분: 29.89㎡ (약 9.04평)

층수: 15층 건물 중 7층

1.3. 감정가 및 주요 사항

감정가: 181,000,000원 (1억 8,100만원)

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 교통이 매우 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 7층에 해당합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부산은행, 2018-08-27 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을2 주택임차권 (박은정)

* 갑3 가압류 (부산신용보증재단)

* 갑4 임의경매 (부산은행)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박은정

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 117,500원

* 전입일자: 2021-08-11

* 확정일자: 2021-07-21

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 전입일자가 늦고, 임차권 등기가 말소기준권리보다 후순위로 분석되어 대항력 없음으로 판단됩니다.)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대연동은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 부산 도시철도 2호선 대연역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 주요 시설 및 교통

"대연초등학교"가 인근에 있으며, "대연역" 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육

부산도시철도 2호선 대연역을 통해 시내 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

대연초등학교를 비롯한 교육시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 인근에 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변에 공원 등 휴식 공간에 대한 정보는 특별히 언급되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

공부상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 취득세 등 세금 부담이나 향후 용도 변경 시 제약이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 정확한 내부 상태, 수리 필요 여부, 점유 관계 등을 탐문을 통해 파악해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 이행 여부가 본 건의 낙찰가 및 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)이 직접적으로 물건지에 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 개별적인 호불호는 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산도시철도 2호선 대연역이 도보 거리에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 매우 편리합니다.

8.2. 풍부한 생활 인프라

대연초등학교, 각종 근린생활시설, 마트 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 소형 면적

29. 89㎡ (약 9.04평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

8.4. 일괄 매각

토지 지분과 건물이 일괄 매각되어 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

'대연엘리시아' 오피스텔은 2018년에 준공된 신축급 건물로, 부산 남구 대연동의 주요 역세권에 위치하고 있습니다.

일반적으로 13평형대의 소형 오피스텔 시세는 대연동 지역에서 약 1억 8천만 원에서 2억 2천만 원 선에서 형성될 가능성이 있습니다. 이는 일반적인 시세 추정치이며, 실제 매물 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 8,100만 원으로, 최근 시세 범위의 하단부에 해당합니다.

다만, 내부 미확인, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 공동담보 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

* 1회 유찰 시 (감정가 80%): 약 1억 4,500만 원부터 시작. 이 구간에서는 1억 4천만 원 ~ 1억 5천만 원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 2회 유찰 시 (감정가 70%): 약 1억 2,700만 원부터 시작. 이 구간에서는 1억 2천 7백만 원 ~ 1억 3천 7백만 원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 낙찰가율, 현장 방문을 통한 물건 상태 점검 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.