나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [4] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층704호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

감정가: 181,000,000원

토지 면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.546㎡ (약 1.38평)

건물 면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

건물 지분: 29.97㎡ (약 9.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

1.2. 건축물 현황

건물명: 대연엘리시아

준공일: 2018년 05월 10일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

해당 층: 7층

호수: 704호

주요 용도: 업무시설 (자료상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

부산도시철도 2호선 "대연역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2018-08-27 부산은행 근저당권 (말소 예정)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (물건명세서 참고)

말소기준권리 이후 권리:

* 갑3: 부산신용보증재단 가압류 (2024-07-29, 말소)

* 갑4: 부산은행 임의경매 (2024-12-20, 말소)

* 을4: 최진영 주택임차권 (2024-12-20, 말소)

등기부채권 총액: 723,666,674원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최진영

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-15

확정일자: 2020-11-24

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건의 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차인의 보증금은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대연동 지역은 주거지구와 상업시설이 혼재되어 있으며, 오피스텔, 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

인근에 대연역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요는 안정적인 편입니다.

단, 오피스텔 밀집 지역 특성상 임대 경쟁은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: "대연초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통시설: 대연역(2호선) 및 버스정류장이 가까워 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대연역 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

대연초등학교 남측 인근에 위치하며, 주거용 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 주거 환경입니다.

대연역 인근의 상업 지구와 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 및 내부 확인

본건은 폐문으로 인해 내부 확인이 불가한 상태입니다.

탐문 결과 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정되나, 정확한 내부 상태 및 이용 현황은 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 용도

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 양도세 등 세금 문제 발생 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산이 경매에 포함되었을 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

현재 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 신축 시설 등에 따라 향후 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 대연엘리시아 오피스텔로, 대연역 초역세권이라는 뛰어난 교통 접근성과 대연초등학교 인근의 우수한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 공부상 업무시설이지만 실제 주거용으로 이용되고 있는 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대연역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 명확히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 대연엘리시아 오피스텔은 일반적으로 13평 내외의 전용면적을 가진 호실들이 거래되고 있습니다. 최근 실거래가 및 호가 정보는 매우 다양하지만, 유사 평형대의 매물이 1억 3천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다. (이는 검색된 정보들을 종합한 것으로, 실제 매물 상태 및 시점에 따라 변동될 수 있습니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 1억 8,100만원입니다. 현재 시세 범위를 고려할 때, 감정가는 시세 범위 내 또는 상단에 위치하고 있습니다.

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 순수하게 입찰가에 대한 부담만 고려하면 됩니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 향후 예상되는 시세 변동과 경매 시장의 경쟁률을 감안할 때, 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 내부 상태, 임대 가능성, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

9.3. 주의사항

* 정확한 현장 조사를 통해 건물 내부 상태 및 공실 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 대연동 일대는 다양한 오피스텔 및 주거 시설이 존재하므로, 실제 임대 수요 및 임대료 수준을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건의 특성상 추가적인 변동 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.