나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [3] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층703호

건물명: 대연엘리시아

건축물 용도: 공부상 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

감정가: 181,000,000원

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 층수: 15층

해당 층: 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

최고의 입지: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 "대연역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 접근성

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 및 주요 권리 분석)

소유권보존 등기는 2018년 5월 18일에 윤희 외 1명 명의로 되어 있습니다.

말소 기준 권리는 2018년 8월 27일 접수된 부산은행 근저당권(채권최고액 572,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-30

확정일자: 2022-12-28

배당신고일자: 2024-11-19

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

상기 임차인 김 의 경우, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재된 바가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본건이 위치한 대연동 일대는 주거용 오피스텔, 아파트 단지, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. "대연초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업 시설과 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의 및 부대 시설

건물은 철근콘크리트구조로, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 시스템 냉난방설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

단지 인근으로 대연초등학교가 있으며, 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있으나, 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 행정 처리나 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 일반도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 요인

건물 내부 확인은 폐문으로 인해 불가하나, 탐문을 통해 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 정확한 내부 상태는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 8,100만 원이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점 또한 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리 상 분쟁의 여지가 적습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주거 및 상업 편의성: 주변에 학교, 상가, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 건물 면적 29.86㎡ (약 9.03평)이며, 감정가는 181,000,000원입니다. 유사 건물의 실거래가 및 시세 정보에 따르면, 해당 지역의 오피스텔은 면적과 층수, 내부 상태에 따라 가격 편차가 있습니다.

현재 제공된 정보상으로 명확한 최신 시세 정보가 부족하나, 감정가가 시세 반영의 기준이 될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 181,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

정확한 시세 파악 및 주변 경쟁 물건 분석을 통해 보수적으로 접근하여 보증금 120,000,000원 (임차인 보증금)을 제외한 금액을 기준으로, 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정해 볼 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 내부 상태 확인, 최근 실거래가 조사, 유사 물건의 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.