나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [2] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25, 대연엘리시아 7층 702호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

면적:

토지: 4.35㎡ (약 1.32평) / 토지 지분: 4.351㎡ (약 1.32평)

건물: 28.68㎡ (약 8.68평) / 건물 지분: 28.68㎡ (약 8.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축 정보:

건물명: 대연엘리시아

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 총 15층 중 7층

준공일: 2018년 5월 10일 (사용승인일)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 전반적인 교통 사정이 양호합니다.

토지 이용 상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

부산은행 근저당 (접수일자: 2018-08-27, 채권금액: 572,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

본 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소 예정 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (윤희 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (주식회사강남기획)

* 근저당권 (부산은행)

* 주택임차권 (박민, 보증금 50,000,000원)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 가압류 (부산신용보증재단)

* 임의경매개시결정 (부산은행)

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-01-10

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이며, 보증금 5천만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액

약 1,023,666,674원 (등기부등본 상 기재된 채권 총액)

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

유동인구 및 배후 수요

부산도시철도 2호선 대연역 역세권으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 주변 주거 단지 및 상업 시설로 인한 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

업종 분포

다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업 활동이 활발하며, 오피스텔 특성상 1인 가구 및 소규모 사업체 대상의 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통

대연역(2호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 간선도로 접근성이 용이하여 차량 이동 시에도 편리한 환경입니다.

교육

대연초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의 시설

단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

병원, 은행 등 생활 필수 시설 접근성이 좋습니다.

주거 환경

오피스텔로서 현대적인 내부 시설과 편리한 주거 환경을 제공합니다.

비교적 신축 건물에 해당하여 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 이용 용도 차이

공부상에는 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 요구 또는 민원 발생 가능성이 있으며, 주거용으로 계속 사용 시 세무상 이슈가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

주차 문제

기계식 주차 설비가 구비되어 있어, 차량 크기 제한이나 이용 불편이 발생할 수 있습니다.

공동 담보

본 물건은 공동 담보로 설정되어 있습니다. 동일 채무와 관련된 다른 물건의 경매 진행 여부 등 간접적인 영향 가능성을 고려해야 합니다. (다만, 본건은 임의경매로 진행되어 권리 소멸에 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.)

지역 개발 및 시장 변동

향후 지역 개발 계획의 변동이나 전반적인 부동산 시장의 변화에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 확인 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않으나, 잠재적 입찰자는 직접 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 현재 주거용으로 이용 중임을 감안할 때 안정적인 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

권리 관계가 명확하여 인수할 권리 부담이 전혀 없다는 점은 본건의 가장 큰 장점입니다.

다만, 공부상 업무시설임에도 주거용으로 사용 중인 점은 향후 관리 및 세무적인 측면에서 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄

대연역 도보 거리에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 인프라

주변에 학교, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 보입니다.

권리 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

소형 면적

1~2인 가구 실수요자에게 적합한 면적으로, 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

건물 면적은 28.68㎡ (약 8.68평)으로, 감정가 기준 평당 약 19,585,000원 수준입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 분석이 어렵습니다. 통상적으로 오피스텔의 경우, 전용 면적 대비 매매가 및 임대가가 지역별, 건물 상태별로 편차가 크기 때문입니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 해당 건물과 유사한 조건(면적, 층수, 방향, 연식 등)의 최근 실거래가 및 현재 매물 가격 정보를 추가로 확인해야 합니다.

다만, 본건은 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하며, 감정가가 시장의 평균적인 시세와 크게 벗어나지 않는다고 가정할 때, 입찰 희망가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 153,000,000원 ~ 170,000,000원 (감정가의 90% ~ 100%)

상기 예상 입찰가는 시세 분석 자료가 제한적인 상황에서의 보수적인 제시이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 추가적인 입찰가 산정은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.