나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5177 [1] 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 남측 인근에 위치하고, 부근은 주거용오피스텔,아파트,각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 "대연역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 701호 외 11개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감.
바닥: 강화마루깔기 마감.
창호: 샷시구조 등 마감.

이용상태

폐문으로 내부 확인 불가하나 탐문에 의하면 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템냉난방설비, 도시가스에 의한 난방설비,기계식 주차설비 등이구비되어 있음..

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역, 상대보호구역.

공부와의 차이

공부상 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있으나, 현황 "주거용오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5177 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1741-25 대연엘리시아 7층701호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 추정)

감정가: 166,000,000원

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됨.

1.1. 입지조건

부산광역시 남구 대연동에 소재한 "대연엘리시아" 7층 701호에 위치하고 있습니다.

* "대연초등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 "대연역"이 있어 교통 여건이 매우 양호합니다.

* 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 법원 경매를 통해 매각될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2018년 8월 27일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 주택임차권 을2, 가압류 갑3, 임의경매 갑4 등)

* 확인된 임차인은 주택도시보증공사(이재원)로, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

* 임차인 이 (주택도시보증공사)

* 전입일자: 2024년 3월 7일

* 확정일자: 2022년 12월 21일

* 배당신고일자: 2024년 4월 4일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있는 복합 상권입니다.

* "대연역"을 중심으로 형성된 지역으로, 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 학교 및 상업시설이 다양하게 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕, 15층 건물 내 7층 701호

* 내부 마감: 벽지 및 내부 인테리어, 강화마루, 샷시 창호 등

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 천정 시스템 냉난방 설비, 도시가스 난방, 기계식 주차설비 등

* 내부확인: 폐문으로 내부 확인은 불가하나, 탐문 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에는 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없습니다. 이는 명도 또는 수리 시 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 신청 시 문제가 될 수 있으며, 세입자 명도 과정에서도 고려해야 할 부분입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액이 상당하여 경매 절차 진행 중 추가적인 변동 가능성을 배제할 수 없습니다. (등기부채권 총액: 723,666,674원, 감정가 대비 높은 수준)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 없으나, 실제 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주거용으로 이용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 미확인, 공부상 용도와 현황의 차이, 높은 채무 부담 등은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없으므로, 철저한 현장 조사를 통해 내부 상태와 명도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 여건: 부산 도시철도 2호선 "대연역" 도보 이용 가능한 거리

* 우수한 입지: 대연초등학교 인근, 주변 상업 및 주거 시설 발달

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 수요 존재

* 권리상 안전한 매물: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다.

현 시세 및 본건의 입지, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준인 149,400,000원 ~ 166,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금 0원을 기준으로 산정되었으며, 폐문으로 인한 내부 미확인, 공부상 용도와 현황의 차이와 같은 리스크 요인을 감안한 가격입니다.

현장 조사 후 정확한 내부 상태 파악 및 주변 실거래가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 경매 시장의 경쟁률에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.