나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6613 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 779-9 센트럴3차 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외감정 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광면 삼성리 소재 "일광초등학교" 남측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있는 주상 혼용지대로서 제반 입지조건은
무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통사정은 무난한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건내 1층 103호로서,
외 벽 : 미장석 붙임 등 마감,
내 벽 : 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 전면강화유리 및 샷시창 구조 임.

이용상태

상업용으로 이용되고 있음. (사무소)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m 및 남서측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

이 하 여 백

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경6613 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 779-9, 센트럴3차 1층 103호 (도로명주소: 부산광역시 기장군 해빛로 45)

용도: 근린상가

감정가: 354,000,000원

1.1. 1. 면적정보

토지면적: 13.04㎡ (약 3.94평)

토지 지분: 13.036579614049353㎡ (약 3.94평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.81평)

건물 지분: 29.14㎡ (약 8.81평)

1.1. 2. 채권자

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 "일광초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 혼재된 주상 혼용지대로서 전반적인 입지 조건은 무난한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 속합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 부산은행 근저당권(286,000,000원)입니다. 이후 접수된 가압류(부산신용보증재단, 30,833,308원) 및 임의경매(부산은행, 234,701,348원) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 316,833,308원

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 기타 참고사항에 "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 건물의 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상업적 입지

본건은 제2종근린생활시설로 이용되고 있으며, 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역의 핵심 상권에 위치하고 있습니다. 인근에 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어 고정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

1.4. 2. 주변 상업시설 및 개발 현황

일광신도시의 개발과 함께 지역 상권이 꾸준히 성장하고 있으며, 신축 상가 분양 및 임대 물건들이 거래되고 있어 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 시설

본건은 "일광초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근 해수욕장 및 관광 시설 접근성이 좋아 주말 및 휴일 유동인구 확보에도 유리한 조건입니다.

1.5. 2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 또는 일광초등학교 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대 관계의 불확실성

"임대관계 미상"으로 표기되어 있어, 현재 건물의 실제 점유자가 누구인지, 임대차 계약 조건(보증금, 차임 등)은 어떻게 되는지에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수 보증금이 0원으로 파악되었더라도, 임대차 계약 내용을 명확히 확인하지 못할 경우 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 2. 시장 가격 변동성

최근 주변 지역의 상가 매매 및 임대 정보가 확인되었으나, 본건과 동일한 규모 및 용도의 상가에 대한 직접적인 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍의 주요 상권에 위치한 근린상가로서, 일광신도시 개발에 따른 배후수요 확보 및 교통 편의성이 강점으로 평가됩니다. 감정가는 3억 5천4백만원으로 책정되었으며, 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대 관계의 불확실성은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 중요한 요소입니다. 이러한 불확실성만 해소된다면, 지역 상권의 성장과 함께 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 일광신도시 개발 호재에 따른 상권 성장 잠재력 보유

* 대로변 코너 위치 및 준주거지역 내 핵심 상업시설로서의 입지 우수

* 일광초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후수요 확보

* 매각으로 모든 권리 소멸 예상 (단, 임대차 관계 확인 필수)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 354,000,000원입니다. 주변 상가 매물 조사 결과, 신축 상가임에도 불구하고 평당 가격이 감정가 대비 낮게 형성된 사례가 있어 시장 가격 형성에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

현재 파악된 정보와 잠재적 리스크(임대 관계 미확인)를 고려할 때, 경쟁률 및 실제 시장 조사를 바탕으로 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 임대차 관계를 명확히 확인하고, 주변 상권 및 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준을 면밀히 조사하여 수익률 분석을 실시하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.