나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [24] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 167-10에 위치한 비.엘타워(B.L TOWER) 9층 903호입니다. 건축물대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다. 토지 면적은 9.22㎡(약 2.79평)이며, 토지 지분은 9.217318599647959㎡(약 2.79평)입니다. 건물 면적은 24.61㎡(약 7.45평)이며, 건물 지분 또한 24.61㎡(약 7.45평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 한바다중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 광안리 해수욕장과 민락수변공원이 인접하여 해양 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

본 경매는 부산지방법원 동부지원 2024타경108755 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 및 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2020.12.29.)가 있으며, 근저당권(을1, 농업협동조합자산관리회사, 3,000,000,000원)이 말소기준권리입니다. 또한 주택임차권(을2, 정혜인, 130,000,000원) 및 임의경매 개시 결정 등기(갑2, 남부산농업협동조합, 2,591,241,051원)가 존재합니다. 총 채권액은 3,130,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

을구 1번 근저당권이 말소기준권리가 되므로, 경매로 인해 해당 근저당권 이하의 모든 권리(을2 주택임차권, 갑2 임의경매 등기)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주택도시보증공사(정혜인)가 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 2021-01-27, 확정일자 2021-01-11입니다. 해당 임차인은 등기부상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 민락동은 수영구의 주요 상업 및 주거 복합 지역으로, 광안리 해변과 인접하여 관광객 및 유동인구가 풍부합니다. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 생활 인프라

인근에 마트, 다양한 식당, 카페, 병원 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다. 한바다중학교가 가까워 교육 환경도 양호합니다. 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등 여가 및 휴식 공간 접근성이 뛰어납니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 건물 상태 및 특이사항

5.1. 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 12월 17일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 공부상 용도 vs. 실제 이용

공부상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 이용상태 또한 오피스텔로 기재되어 있어 공부상 현황과 일치합니다.

5.3. 기타 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 감정평가서 상 특이사항으로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액 및 경매 진행 가능성

등기부 채권 총액이 약 31.3억 원으로 감정가(1.59억 원) 대비 매우 높습니다. 이는 경매 절차 진행 중 채권자의 취하 가능성이 낮음을 시사하나, 채무 불이행 및 채권자 다수의 이해관계에 따라 경매가 취하되거나 연기될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크 요인

제공된 정보만으로는 건물의 내부 상태, 수리 필요 여부, 정확한 시세 등 세부적인 사항을 판단하기 어렵습니다. 또한, 오피스텔임을 감안하여 실제 거주 및 임대 시 필요한 관리비, 주차 문제 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 부산 수영구 민락동이라는 우수한 입지에 위치하고 있습니다. 광안리 해변과 가까워 주거 만족도가 높을 것으로 예상되며, 상권 및 생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 없다는 큰 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 높은 채권 총액은 경매 진행 과정에 변동 가능성을 내포합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 건물(2020년 준공)로 하자 및 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 부산 수영구 민락동은 해변 접근성, 상업시설 밀집 등 부산 내에서도 선호도가 높은 지역입니다.

* 전용면적 약 7.45평의 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 말소 기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다. 비교적 신축 건물이면서도 수요가 높은 지역의 오피스텔임을 고려할 때, 현재 시장 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 경매의 특성상 유찰 가능성 및 경쟁 강도를 고려해야 합니다.

제시된 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 월세가 500/60~70만원 수준으로 형성되어 있어 임대 수익률이 양호할 것으로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없고 건물이 신축인 점을 감안할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 실거래가 조사를 더욱 면밀히 수행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.