나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [23] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (23)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10, 비.엘타워 9층 902호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물명: 비.엘타워 (B.L TOWER)

사용승인일: 2020년 12월 17일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.14㎡ (약 3.37평)

건물전용면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물공급면적: 제공되지 않음

토지지분: 11.14243105808723㎡ (약 3.37평)

건물지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

1.4. 가격 정보

감정가: 192,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 한바다중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

건물의 북서측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 배승희 (주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 13일

* 확정일자: 2021년 1월 4일

* 배당신고일자: 2024년 1월 29일

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (2020.12.29)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (3,000,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 배승희 (140,000,000원) - 말소

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2,591,241,051원) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 공동담보 물건입니다.

* 공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산광역시 수영구 민락동은 광안대교 조망이 가능한 해변가 인근으로, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 인근 해변 공원(민락수변공원)은 많은 방문객이 찾는 명소이지만, 금주 구역 지정 이후 상권 변화에 대한 논의가 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

본 건이 위치한 민락동 및 인근 지역의 오피스텔은 신축급 오피스텔의 경우 10평대(약 30-40㎡) 기준 1억 1천만 원에서 2억 3천만 원대의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 'B.L TOWER'는 2020년 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 총 24세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 GS더프레시 민락중앙점과 같은 근린생활시설이 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 동측 인근에 한바다중학교가 위치하며, 민락초등학교, 민락중학교, 송현고등학교 등 교육 시설이 도보 거리에 있습니다.

5.3. 주변 환경

민락수변공원이 인접해 있어 여가 활동에 용이하며, 광안대교와 바다 조망이 가능한 입지입니다. 다만, 과거 민락수변공원의 음주 및 쓰레기 문제로 인해 금주 구역으로 지정된 바 있으며, 이로 인한 상권 변화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도

본 건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있어, 주거용으로 사용 시 건축법 등에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 현황

임차인 배승희 씨는 대항력이 없으며, 보증금 1억 4천만 원을 가지고 있습니다. 다만, 전입일자(2021.01.13)가 말소기준권리(2020.12.29)보다 늦어 대항력이 없습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 채무와 관련된 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 낙찰자에게 영향을 줄 수 있는 가능성은 낮으나, 채무 총액이 상당한 점은 유의할 필요가 있습니다.

6.4. 주변 시설

대규모 폐건물이나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 특성상 대규모 개발 또는 시설 인근에 따른 잠재적 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 해변 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 교육 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인의 대항력이 없는 점도 긍정적입니다. 다만, 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점과 공동담보 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동의 핵심 지역에 위치하며, 해변 및 광안대교 조망 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 깔끔한 상태 유지가 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 환경: 교통, 편의시설, 교육시설 등 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 9천2백만 원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 29.75㎡(약 9평)의 전용면적을 가진 신축급 오피스텔의 경우 1억 5천만 원에서 1억 9천만 원 이상까지 거래되는 사례가 있습니다.

특히, 본 건은 감정가가 시장 평균가 범위 내에 있거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없어 명도 관련 부담이 적다는 점을 감안할 때, 보증금 1억 4천만 원을 고려한 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.