나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [22] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (22)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10, 비.엘타워 9층 901호

* 건물명: 비.엘타워 (B.L TOWER)

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 184,000,000원

* 건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

* 토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 인근에 한바다중학교가 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 토지는 정방형으로 인접지와 대체로 평탄하며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물의 북서측으로는 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(59m 이하) 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 등기일: 2020년 12월 29일 (주식회사 센티움홀딩스)

* 말소기준권리: 2020년 12월 29일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 3,000,000,000원)

* 임의경매 개시 결정 등기일: 2024년 8월 13일 (채권자: 남부산농업협동조합, 경매 신청 채권액: 2,591,241,051원)

* 총 등기부채권액은 약 31억 4천만원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 1일

* 확정일자: 2021년 1월 6일

* 권리 분석 결과:

* 김 임차인은 전입일자, 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다.

* 따라서 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부산 수영구 민락동 일대는 해안가와 인접하여 생활 환경이 우수하며, 주변에 다양한 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성 또한 양호하여 상권 접근성이 좋습니다.

* 인근에 편의시설, 식당, 카페 등 상업 시설이 풍부하여 거주자 및 방문객의 만족도를 높일 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없으며, 쾌적한 주거 및 상업 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 내부에는 기본적인 전기, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편리한 주차를 위한 퍼즐식 주차 설비와 도시가스를 이용한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 단지 주변으로 다양한 상업 시설, 편의 시설, 금융 기관 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육 환경으로는 한바다중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 최고 높이 제한(59m 이하) 및 상대보호구역 지정으로 인해 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액이 31.4억원으로 높은 편이어서, 경매 절차가 진행되는 동안 채권자의 경매 취하 가능성은 낮다고 판단됩니다.

* 신축 오피스텔임에도 불구하고, 공급량 및 지역 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

* 부산 수영구라는 입지적 강점과 교통 편의성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 높은 채권 총액과 토지이용계획상의 제약 사항은 향후 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대.

* 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 없음.

* 부산 수영구 민락동의 우수한 입지와 편리한 교통 여건.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 184,000,000원입니다.

* 본 건과 유사한 면적(26-30㎡)의 부산 수영구 민락동 오피스텔 매매 시세는 대략 175,000,000원에서 205,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 일반적으로 적용되는 낙찰가율(80~90%)을 고려하면 140,000,000원에서 184,500,000원 범위 내에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 현 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 본 물건의 적정 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 세부적인 입찰가 산정 시에는 최근 해당 물건지 또는 유사 물건의 실제 낙찰 사례, 명도에 소요될 수 있는 비용, 취득세 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.