나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [21] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (21)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 8층803호 (도로명주소: 부산광역시 수영구 광남로 186)

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 159,000,000원

* 토지 면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

* 토지 지분: 9.217318599647959㎡ (약 2.79평)

* 건물 면적: 24.61㎡ (약 7.45평)

* 건물 지분: 24.61㎡ (약 7.45평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 인근에는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. <한바다중학교> 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 정방형의 형상이며, 인접 필지와 대체로 평탄한 상태로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 최고 높이 59m 이하 제한 지역 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2020년 12월 29일 접수, 농업협동조합자산관리회사, 채권액 3,000,000,000원)

* 기타 권리 분석:

* 갑1 소유권보존 등기 (2020년 12월 29일 접수)

* 을2 주택임차권 (2025년 5월 12일 접수, 홍정호, 보증금 130,000,000원, 전입 2023-04-24, 확정 2023-04-05) - 대항력 없음

* 갑2 임의경매 개시결정 등기 (2024년 8월 13일 접수, 남부산농업협동조합, 채권액 2,591,241,051원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍정호

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 24일

* 확정일자: 2023년 4월 5일

* 배당신고일자: 2024년 10월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 말소될 예정이며, 배당받지 못하는 보증금이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 등기부상 주택임차권(홍정호)이 존재하나, 대항력이 없어 말소될 권리입니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 특징: 본 물건은 B.L TOWER 내 업무시설(오피스텔)로, 사용승인이 2020년으로 비교적 신축 건물입니다. 8층에 위치한 24.61㎡(약 7.45평)의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 상권: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: <한바다중학교>가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 세대의 경우 고려할 수 있습니다. 단, 학교 주변 절대/상대보호구역 규제를 확인해야 합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 민락 시민공원 등 녹지 공간이 도보 거리에 있으며, 카페, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 30억 원을 초과하는 등 높은 금액으로 설정되어 있어, 채무 불이행으로 인한 임의경매가 진행되었습니다. 이는 경매 초기에 유찰될 가능성을 높입니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도 관련 변수: 임차인 홍정호는 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 건축법 및 토지이용 제한: 최고 높이 59m 이하 제한, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 입지 조건이 양호한 편입니다. 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 기대되며, 교통 접근성 또한 나쁘지 않습니다. 하지만, 높은 채권 총액으로 인한 경매 유찰 가능성, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 변수 등은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역적 이점: 수영구 민락동은 광안리 해변과 인접해 있으며, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로 평가됩니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 추세와 소규모 사무실 수요에 맞춰 임대 공략이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 159,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 면적: 건물 24.61㎡ (약 7.45평)

* 시세 분석:

* 본 물건은 BL타워 내 8층 803호로, 공급 면적 24.61㎡ (약 7.45평)의 오피스텔입니다.

* 동일 건물 및 주변 지역의 유사 면적 오피스텔 시세 조사가 필수적입니다.

* 제공된 건축물대장 정보에 따르면, 해당 건물(B.L TOWER)은 2020년 12월 17일에 사용승인되었으며, 9층 건물에 총 12개의 오피스텔 호실이 있습니다.

* 일반적으로 감정가는 시장가보다 약간 낮게 책정되거나 유사한 수준으로 시작하는 경우가 많습니다.

* 만약 주변 유사 면적 오피스텔의 시세가 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준이라고 가정할 때, 본 건의 감정가 1억 5천 9백만원은 경쟁력 있는 가격일 수 있습니다.

* 채권 총액이 매우 높으나, 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

* 입찰 시에는 명도 비용, 수리비, 공실 위험 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가:

* 본 물건의 감정가는 159,000,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려하면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 호가를 면밀히 조사하여, 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 실거래가가 1억 8천만원 내외로 형성되어 있다면, 1억 7천만원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 제안 입찰가: 170,000,000원 (본 입찰가는 시장 상황 및 추가 조사를 통해 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.