나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [20] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (20)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 8층802호 (신주소: 부산광역시 수영구 광남로 186 (민락동))

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 11.14㎡ (약 3.37평)

토지지분: 11.14243105808723㎡ (약 3.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (정보제공상 남OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 802호

사용승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 한바다중학교 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 정방형으로 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당됩니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 강혜정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-08, 대항력 없음.

* 안성연: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-21, 확정일자 2023-02-09, 배당신고일자 2025-04-28, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (접수일자 2020-12-29)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (채권금액 3,000,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 안성연 (채권금액 130,000,000원, 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (채권금액 2,591,241,051원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 기재된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요만 있으나, 해당 권리가 등기부에 명시되지 않음).

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 수영구 민락동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 지역 상권이 형성되어 있습니다.

한바다중학교와 인접해 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

검색된 자료에 따르면, 인근 오피스텔 매매가는 전용면적 약 20~27㎡ 기준으로 7,800만원에서 9,500만원(전세) 사이로 나타나며, 본건(약 9평)의 감정가 19,200만원과는 상당한 차이를 보입니다. B.L TOWER 자체는 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

주변 환경: 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성이 양호합니다.

교육: 한바다중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도: 본건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있어, 실제 주거용으로 사용할 경우 건축법 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 최고 높이 제한 지역 및 학교 환경위생정화구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔 물건입니다.

부산 수영구 민락동이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 공부상 용도 및 임대관계 미상 등 명도 및 향후 활용에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

우수한 입지: 부산 수영구 민락동, 한바다중학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다.

권리관계 안전: 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리상 인수 부담이 없습니다.

잠재적 가치: 지역 개발 가능성 및 수요를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

시세 분석:

본건의 전용면적은 29.75㎡ (약 9.00평)입니다.

주변 오피스텔 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(약 21~27㎡)의 경우 7,800만원에서 9,500만원(전세) 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 특히 23.1㎡ 면적이 7,800만원에 거래된 사례가 있어, 평당 가격으로 환산 시 약 900만원~1,100만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(19,200만원)는 이러한 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점을 고려하면, 시세에 근접한 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

감정가는 높게 책정되었으나, 본건 건물의 신축 연식 및 입지를 감안하여 시세 하한선보다는 다소 높은 가격대를 고려할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이의 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 주변 실거래가와 감정가의 괴리를 고려한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.