나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [19] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (19)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 8층 801호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 8층 801호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

사용승인일: 2020년 12월 17일

감정가: 184,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평) - 전용면적

1.2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 <한바다중학교> 동측 인근.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

도로: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m 이하), 상대보호구역.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1).

총 등기부채권액: 약 31억 3천만원 (3,130,000,000원).

임차인 현황:

* 임차인: 전민지

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 22일

* 확정일자: 2021년 1월 5일

* 대항력: 없음. (전입일자가 말소기준권리 접수일보다 늦으므로 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 임차인을 포함한 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

본건은 민락동에 위치하며, 인근에 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변으로 한바다중학교가 인접해 있어 학생 유동인구 및 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

B.L TOWER는 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 약 14평, 12평 등 다양한 크기의 호실이 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건과 동일한 B.L TOWER 내 유사 면적(전용 21.45㎡ ~ 29.8㎡)의 오피스텔 월세가 1000/53만원에서 300/70만원 수준으로 형성되어 있어, 투자 시 임대 수익률을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리. 차량 접근 용이.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 한바다중학교 인접.

주거환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 정주 환경 양호.

혐오시설: 주변 지역에 쓰레기 관련 시설이나 유해 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

거액의 채권 총액: 약 31억 3천만원의 등기부채권 총액은 채권자들의 적극적인 경매 참여 또는 유찰 가능성을 시사합니다. 이는 본건 감정가(1.84억) 대비 매우 높은 금액입니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 파악되나, 유일한 임차인인 전민지 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 실제 거주나 임대 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후도: 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 관리비 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부채권 총액이 매우 높아 채권자들의 적극적인 경매 참여 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가는 184,000,000원이며, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

최근 준공(2020년 12월)된 신축 오피스텔로 상품성이 우수함.

수영구 민락동이라는 입지로, 주변 편의시설 및 교통망 이용 용이.

임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

주변 시세를 고려할 때, 적정 가격 이하로 취득 시 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 184,000,000원입니다.

임차인 전민지의 보증금 130,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

유사 면적(약 8평)의 오피스텔 월세 시세가 1000/53만원 ~ 300/70만원 수준임을 감안할 때, 임대 수익률을 고려한 접근이 필요합니다.

신축 건물임을 감안하여 감정가 수준에서 80~90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 147,200,000원 ~ 165,600,000원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. (이는 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

최종 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원 (시세 조사 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.