나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [18] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (18)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 9.22㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.217318599647959㎡ (약 2.78평)

건물면적: 24.61㎡ (약 7.45평)

건물지분: 24.61㎡ (약 7.45평)

1.3. 건축정보

사용승인일: 2020년 12월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 7층 703호

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도심 속 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 민락수변공원, 광안리해수욕장 등 해양 관광지가 소재하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2, 3호선이 통과하는 지역과 인접하여 부산 시내 각지로의 이동이 수월한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본상 소유권보존(2020-12-29) 후 근저당권(2020-12-29, 농업협동조합자산관리회사, 30억원)이 말소기준권리이며, 이후 여러 권리가 설정되었습니다. 본 경매는 남부산농업협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 김희진이라는 임차인이 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 17일

* 확정일자: 2023년 03월 16일

* 배당신고일자: 2024년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(2020-12-29)입니다. 본 매각으로 인해 을1 근저당권, 을4 주택임차권, 갑2 임의경매개시결정 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 채권 총액

등기부 채권 총액은 3,120,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 부산광역시 수영구 민락동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 주거 활동이 활발한 곳입니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 수요 분석

오피스텔로서 업무시설의 용도를 가지므로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 또한, 광안리 해수욕장 및 해양관광지와 인접하여 관광객 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활이 편리합니다. 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 휴식 및 여가 공간 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 <한바다중학교>가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변 지역에 종합병원 및 개인 병원 등 의료 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으므로, 실제 주거용으로 사용 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 최고 높이 제한 지역(59m 이하)에 해당합니다. 또한, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되어, 다른 부동산과의 연계된 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동의 비.엘타워에 위치한 오피스텔로, 준공된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축에 속하며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 광안리 해수욕장 등 해양 관광지와 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 없이 말소 예정인 권리가 많아 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 점과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 즉시 사용 및 임대 가능

* 광안리 해수욕장 및 민락수변공원 인접으로 높은 주거 및 관광 수요 예상

* 탁월한 교통 접근성 (버스 정류장, 지하철역 인접)

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 권리 관계

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5900만원입니다. 주변 오피스텔의 시세 분석 결과, 해당 면적대의 오피스텔은 일반적으로 7천만원대부터 1억 4천만원대까지 거래되고 있습니다. 하지만 이는 매매가 기준이며, 경매 물건의 경우 유찰 가능성 및 시장 상황에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다.

본건은 채권 총액이 높고 공동담보 물건이라는 점, 그리고 공부상 업무시설(오피스텔)로 인한 제한사항 등을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 권리 분석, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 본 제안가는 인수 보증금이 없다는 점을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.