나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [16] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (16)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 7층701호

용도: 오피스텔

건물명: 비.엘타워 (B.L TOWER)

사용승인일: 2020년 12월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 7층 701호

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

감정가: 184,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

토지 지분: 9.98886172501467㎡ (약 3.02평)

건물 면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

건물 지분: 26.67㎡ (약 8.07평)

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 공부상 업무시설(오피스텔)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 한바다중학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 광안리 해변과 가까워 해양 도시의 생활 여건을 갖추고 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 부산역 등 주요 도심으로의 접근성이 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중임. 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26)이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m 이하)에 해당함. 또한, <교육환경 보호에 관한 법률>에 따른 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 2020년 12월 29일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금 3,000,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 08일

* 확정일자: 2024년 05월 13일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 125,000,000원은 인수되지 않음.

3.4. 기타 등기 사항

주식회사센티움홀딩스의 소유권보존 등기가 2020년 12월 29일에 되어 있으며, 이후 남부산농업협동조합의 임의경매 개시결정 등기가 2024년 08월 13일에 있었습니다. 수영세무서장의 압류 등기도 존재했으나 모두 말소 예정임.

등기부채권 총액은 3,125,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 트렌드

본건이 위치한 민락동은 광안리 해변과 인접하며, 최근 몇 년간 구옥을 개조한 독특한 카페, 빵집, 술집, 굿즈숍 등이 들어서며 MZ세대에게 인기 있는 핫플레이스로 부상하고 있음. 민락수변공원, 밀락더마켓 등과 더불어 활기찬 상권을 형성하고 있음. 또한, 민락골목시장 및 민락회타운 등이 있어 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 다양한 소비 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 경쟁 환경

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 경쟁이 예상되나, 지역적 특색과 광안리 인근이라는 지리적 이점으로 인해 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근에 다양한 상업시설과 시장이 있어 생활 편의성이 좋음. 센텀시티가 차량으로 10분 거리에 위치.

* 교통: 버스 정류장이 가까이 있으며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 용이함.

* 의료: 주변에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능함.

* 교육: 한바다중학교가 인근에 위치하며, 이는 학교환경위생정화구역에 해당함.

5.2. 주변 환경

바다와 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 광안리 해변의 다양한 문화 및 레저 시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

비록 해당 임차인(황 )은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인의 퇴거 과정에서 발생할 수 있는 명도 관련 분쟁의 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.2. 권리관계

근저당권 설정액(30억원)이 감정가(1.84억원)에 비해 매우 높아, 채권 회수가 원활하지 않을 경우 유찰 가능성이 있으며, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 준주거지역, 최고높이 제한지역, 학교보호구역에 해당하므로 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있음.

6.4. 시세와 감정가의 차이

본건의 전용면적(26.67㎡, 약 8.07평)에 대한 감정가는 1억 8,400만원이나, 주변 오피스텔의 유사 면적 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 일부 20평대 오피스텔이 7천만원대에 거래된 사례가 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 광안리 해변과 인접하여 쾌적한 생활 환경 및 우수한 입지 조건을 자랑함. 최근 민락동 지역은 젊은 층을 중심으로 새로운 상권으로 떠오르고 있어 투자 가치 상승이 기대되는 곳임. 건물은 비교적 신축(2020년 준공)으로 내부 상태 양호할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설을 잘 갖추고 있음.

다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 높은 채무 총액은 경매 절차의 변동성을 키울 수 있는 요인임. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 명도 절차는 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 대표 관광지인 광안리 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 상품성이 양호함.

* 지역 성장 가능성: 민락동이 새로운 상권으로 발전하며 투자 가치가 상승할 잠재력이 있음.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담해야 할 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 184,000,000원입니다.

최근 주변 오피스텔의 거래 사례를 볼 때, 전용 27.41㎡(약 8.3평)의 경우 7,700만원~9,500만원 수준의 가격대로 확인됩니다. 본건의 전용면적은 26.67㎡(약 8.07평)으로, 면적은 유사하나 감정가가 이를 상회하고 있습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

제공된 시장 데이터만으로는 본건의 정확한 현재 시세 산출이 어렵지만, 감정가가 시세 대비 높을 가능성을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 128,800,000원 (감정가 70%) ~ 156,400,000원 (감정가 85%) 수준으로 판단됩니다.

다만, 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최신 시세 조사, 동종 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

[주의사항]

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 학교보호구역에 해당하므로 관련 법규 준수가 필요합니다. 임차인 황 은 대항력이 없으나, 명도 관련 전문적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.