나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [17] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (17)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 7층702호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 11.14㎡ (약 3.37평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 비.엘타워 7층702호에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

인근에 한바다중학교가 있으며, 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 정방형으로 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(3,000,000,000원)입니다.

해당 근저당 이하의 모든 권리(주식회사센티움홀딩스의 소유권보존, 이은혜 씨의 주택임차권, 남부산농업협동조합의 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채무액은 약 3,125,000,000원 규모입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이은혜 (이 )

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 13일

확정일자: 2022년 12월 19일

배당신고일자: 2024년 10월 15일

대항력: 없음

비고: 임차인 이은혜 씨는 확정일자를 전입일자보다 먼저 받았으나, 말소기준권리보다 늦은 전입일자로 인해 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 125,000,000원은 낙찰자가 인수할 금액이 없으며, 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산 수영구 민락동은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔로서의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 잠재적 임차인 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건은 비.엘타워 건물 내 7층 702호 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 12월 17일 사용승인된 신축급 건물입니다.

전용면적은 29.75㎡ (약 9.00평)으로, 원룸형 형태로 이용 가능합니다.

전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

퍼즐식 주차 설비가 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주택임대차보호법상 대항력이 없는 임차인이 존재합니다. 다만, 본건의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

임대 관계가 미상으로 표기된 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대비해야 합니다.

토지이용계획상 최고 높이 제한 지역 및 학교보호구역에 해당하여 향후 건축 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

부산 수영구의 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익용으로 적합합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 명도 절차 진행 시 소요되는 시간과 비용, 그리고 협의 과정은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 기대.

부산 핵심 지역인 수영구의 우수한 입지 조건.

낙찰 후 인수해야 할 권리 및 보증금이 없어 명확한 투자 판단 가능.

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 높은 수익률 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 9평)의 오피스텔 매매가는 190,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리 인수 부담이 없고 건물 상태가 양호한 점을 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.