나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [15] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (15)

물건 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

토지 지분: 9.217318599647959㎡ (약 2.79평)

건물 면적: 24.61㎡ (약 7.45평)

건물 지분: 24.61㎡ (약 7.45평)

건물 사용승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 한바다중학교 동측 인근 지역에 속해 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2020년 12월 29일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2020-12-29)

* 을2: 주택임차권 (박소윤, 2024-12-05, 말소)

* 갑2: 임의경매 (남부산농업협동조합, 2024-08-13, 말소)

소유권 보존 (갑1, 2020-12-29)은 말소기준권리보다 선순위이므로, 경매 낙찰로 인해 말소되지 않습니다. 그러나 이는 일반적인 경매 절차상 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당하지 않음을 의미합니다. 실제 소유권의 이전은 매각 절차를 통해 이루어집니다.

3.2. 임차인 현황

* 김은실: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-13, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(박소윤): 보증금 80,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-01-13, 확정일자 2021-01-04, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

3.3. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 개시로 인해 말소될 예정입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 및 보증금 없이 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 비.엘타워 주변에는 다양한 근린생활시설과 오피스텔, 주택 단지가 밀집해 있어 지역 상권이 활성화되어 있습니다. 수영구 민락동은 부산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 유동인구가 많고 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교육 시설: 한바다중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교 및 중학교, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다. 건물은 2020년 12월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

* 주차: 퍼즐식 주차 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 민락수변공원 일대에서 과도한 음주 및 쓰레기 문제 등이 간헐적으로 발생하여 '술변공원'이라는 오명을 얻었던 과거 사례가 있습니다. 이는 공공시설 이용과 관련된 문제이며, 본건 물건 자체의 직접적인 리스크는 아닙니다.

6.2. 건물 용도

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 이는 주거용으로 사용 시 용도 위반에 해당될 수 있으므로, 실제 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 민락동 소재 비.엘타워 6층 603호 오피스텔 경매 물건입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 면적 대비 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 공부상 업무시설로 되어 있어 주거용 사용 시 용도 위반 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 신축이며, 건물 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구라는 입지적 장점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 적습니다.

* 원룸형 오피스텔: 소형 평수로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 159,000,000원이며, 건물 면적은 24.61㎡ (약 7.45평)입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 조사 결과, 실거래가 및 호가는 평당 약 2,000만원 이상으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

본 물건은 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 이상으로 시세가 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없는 점을 감안할 때, 경쟁을 통해 감정가를 상회하는 입찰이 이루어질 수 있습니다.

현 시세를 고려하여 예상 입찰가를 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 경매 참여율, 본인의 자금 계획 및 투자 전략 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.