나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [13] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (13)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 6층 601호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

건물명: 비.엘타워 (B.L TOWER)

준공일: 2020년 12월 17일

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

토지지분: 9.98886172501467㎡ (약 3.02평)

건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

건물지분: 26.67㎡ (약 8.07평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 한바다중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

해당 물건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 상이할 수 있으므로 입찰 전 현장 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사센티움홀딩스 (2020-12-29)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (3,000,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박정훈 (130,000,000원, 2023-08-14 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2,591,241,051원, 2024-08-13 말소)

총 등기부 채권액: 3,130,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 수영구 민락동은 해안가에 인접하여 바다 조망이 가능한 지역이며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 인근에 한바다중학교가 있어 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 특성

B.L TOWER는 2020년 12월에 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통시설

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.3. 교육시설

도보 거리에 한바다중학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 31.3억원에 달하여, 자산 규모 대비 채무 부담이 매우 높은 상태입니다. 이는 경매 절차 진행이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

6.2. 이용 용도 및 건축 규제

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제 이용 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 최고 높이 제한 지역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 건축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

기타 참고사항에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차 현황 및 세부 조건에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수한 편입니다. 감정가 172,000,000원에 비해 면적(26.67㎡)이 작지 않으나, 유사 면적의 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적으나, 임대차 관계 미확인 부분은 주의가 필요합니다. 높은 채무 총액은 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 권리관계 및 주변 시세를 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 및 시설 노후화 우려 적음.

* 부산 수영구라는 입지적 장점을 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 기대.

* 주변 상권 발달 및 교통 편의성을 통한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 공부상 면적 26.67㎡(약 8.07평)에 대한 감정가가 172,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 임대 시세를 고려할 때, 연 6%의 수익률을 가정하면 약 140,000,000원 수준의 시세 추정이 가능합니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 고려하고, 높은 채무 총액 등 리스크 요인을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적 접근: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

* 적정 가치 접근: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.