나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108755 [14] 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 <한바다중학교> 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 2층 201호 외 23개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
외 벽 : 드라이비트, 스톤코트, 벽돌치장 마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
창 호 : 샷시창 구조 등임.

이용상태

기호(1 - 12) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)
기호(13 - 24) : 오피스텔

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 퍼즐식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(59m이하)
<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기 타 : --

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경108755 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 167-10 비.엘타워 6층602호

건물명: 비.엘타워

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

준공일자: 2020년 12월 17일

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.14㎡ (약 3.37평)

토지지분: 11.14243105808723㎡ (약 3.37평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 비.엘타워 6층 602호입니다. 인근에 한바다중학교가 있으며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(59m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기(주식회사센티움홀딩스) 및 다수의 권리 설정 내역이 존재합니다.

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (3,000,000,000원) - 말소 예정

* 주택임차권: 김여진 (125,000,000원) - 말소 예정 (전입 2023.02.01, 확정 2023.01.13)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2,591,241,051원) - 말소 예정 (사건번호 2024타경108755)

총 등기부 채권액은 3,125,000,000원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김여진

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 01일

* 확정일자: 2023년 01월 13일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 말소기준권리(을1 근저당) 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등은 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 내용은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 오피스텔 용도로, 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역 특성상 배후 수요가 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 임대 수익

본건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 향후 공실 없이 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 정확한 임대 수익률 산출을 위해서는 현 시세 조사가 선행되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 한바다중학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하는 점은 유의해야 할 사항입니다. 그러나 임의경매 사건이므로 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보이며, 채권자(남부산농협)의 배당 요구로 경매가 진행되고 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거(1997년) 대형 놀이시설 관련 보도가 있었으나 현재 운영 여부는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비.엘타워 내 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 사용 중에 있습니다. 등기부상 다수의 채무 관계가 존재하나 임의경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하나, 경매 절차 진행 시 입찰 참여를 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 부산 수영구라는 입지적 장점으로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상.

* 광안리 해변 인근으로 관광객 및 배후 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 약간 하회할 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

본 물건의 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.