나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경495 [4] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근에 위치하는 서진프라
자 1동 4층 401호외 3개호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어,
위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건내, 4층 401호 외 3개호로서,
·외벽: 석재마감 및 복합판넬 마감 등,
·내벽: 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 일부 근린생활시설(상호: 단아에스테딕), 일부는 공실임.

·기호(2) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 근린생활시설(상호: 강박사 상담코칭센터)이나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 공실여부는 재확인 하시기 바람 .

·기호(3,4) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 40M 폭의 도로에, 북서측으로 약 15M 폭의 도로에, 남서측으로 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-
03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

감정평가시점 기준 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경495 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8, 서진프라자1동 6층602호

용도: 근린상가

감정가: 446,000,000원

토지면적: 37.73㎡ (약 11.42평)

토지 지분: 37.73433513867934㎡ (약 11.42평)

건물면적: 184.04㎡ (약 55.68평)

건물 지분: 184.04㎡ (약 55.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 감정평가시점 기준 공실 상태임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 서진프라자 1동 6층 602호에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 업무시설이 형성되어 있어 주위 환경은 무난한 편입니다. 가동초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 상태

물건은 세장형 토지 위에 건축되었으며, 남동측으로 약 40M 폭의 도로, 북서측으로 약 15M 폭의 도로, 남서측으로 보행자 전용도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도시계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로), 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설

검색 결과, 기장군 정관읍 용수리 일대에 과거 산업 폐기물이 방치된 '쓰레기산' 및 장기간 가동되지 않거나 활용 방안이 불투명한 소각장 관련 환경 문제가 언급된 바 있습니다. 본 물건 소재지(매학리)와 직접적인 연관성이 명확하게 드러나지는 않으나, 광범위한 지역 내 환경 이슈로 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 3월 3일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다. 총 채권액은 1,220,000,000원입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사와이에스에이치기업 (2016-01-22)

* 근저당권: 부산은행 (720,000,000원, 2016-03-03) - 말소기준권리

* 근저당권공동담보목록: 윤정상 (500,000,000원, 2019-12-23)

* 압류: 기장군 (2024-07-09) - 말소

* 임의경매개시결정: 부산은행 (609,861,054원, 2025-04-14) - 사건번호 2025타경495

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 이용상태에서 일부 임차인이 있으나(단아에스테딕, 강박사 상담코칭센터 등) 임대관계는 미상이며, 기호(2)의 경우 폐문 등으로 공실 여부 재확인이 필요한 상태입니다. 임대차 현황이 명확히 확인되지 않는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 분포

본 물건이 소재한 서진프라자는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 지역 내에 위치하고 있습니다.

4.2. 주요 업종 현황 (예시)

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 현재 일부는 '단아에스테딕'으로 운영 중이거나 '강박사 상담코칭센터'가 운영되었던 것으로 파악됩니다.

4.3. 건물 이용 현황

건물은 8층 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재마감 및 복합판넬, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 현재 일부는 임대 중이나, 감정평가 시점 기준 공실 상태인 호실도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가동초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 있으며, 주변 상업지구 내 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 지역 개발 현황

해당 지역은 택지개발지구로 지정되어 있어 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

감정평가 시점에 공실 상태인 호실이 있어, 취득 후 임차인을 확보하기까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

총 채권액이 12.2억 원으로 감정가 4.46억 원 대비 상당히 높아, 낙찰 후 채무 승계 리스크는 없으나 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 임대차 및 공실 여부

임대관계가 미상이고 일부 호실의 공실 여부 확인이 필요한 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

6.4. 공동담보 물건

공동담보로 인해 본 물건 외 다른 담보물도 경매 절차에 포함될 수 있으며, 이는 본 물건의 최종 낙찰가 및 향후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 및 개발 잠재력

정관읍의 택지개발지구 내에 위치하며, 상업지역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승 가능성이 있습니다. 또한 40M 및 15M 도로와 접하는 등 교통 및 접근성이 우수합니다.

7.2. 임대 수익 가능성

현재 일부 공실이 있으나, 향후 임차인 확보를 통해 안정적인 근린상가 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 근린상가로, 양호한 교통망과 주변 상업지구의 이점을 가지고 있습니다. 다만, 현재 일부 공실 상태이며 임대관계가 미상인 점, 그리고 지역 내 환경 이슈 가능성 등을 고려할 때 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 실제 투입될 자금은 낙찰가와 명도 비용, 그리고 초기 임대 수익 발생 전까지의 공실 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 분석, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석을 통해 도출될 수 있습니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 불가함을 안내드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.