나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경495 [3] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근에 위치하는 서진프라
자 1동 4층 401호외 3개호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어,
위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건내, 4층 401호 외 3개호로서,
·외벽: 석재마감 및 복합판넬 마감 등,
·내벽: 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 일부 근린생활시설(상호: 단아에스테딕), 일부는 공실임.

·기호(2) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 근린생활시설(상호: 강박사 상담코칭센터)이나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 공실여부는 재확인 하시기 바람 .

·기호(3,4) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 40M 폭의 도로에, 북서측으로 약 15M 폭의 도로에, 남서측으로 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-
03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

감정평가시점 기준 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경495 (3)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8, 서진프라자 1동 6층 601호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산은행 (부동산임의경매 개시결정 채권자 기준)

1.2. 물건 현황

토지 면적: 24.47㎡ (약 7.39평)

토지 지분: 24.47㎡ (약 7.39평)

건물 면적: 119.34㎡ (약 36.08평)

건물 지분: 119.34㎡ (약 36.08평)

총 건물 연면적 (서진프라자 1동): 9620.77㎡ (약 2910.03평)

총 대지 면적 (서진프라자 1동): 1225.8㎡ (약 370.75평)

건축 승인일: 2015년 01월 20일

사용 승인일: 2016년 01월 14일

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 감정평가 시점 기준 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 서진프라자 1동 6층 601호에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 가동초등학교가 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 인접 도로: 남동측 약 40M 폭의 도로, 북서측 약 15M 폭의 도로, 남서측 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 일반경관지구, 택지개발지구에 해당합니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 (근저당, 부산은행, 2016.03.03 접수)

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사와이에스에이치기업 (2016.01.22)

* 근저당: 부산은행 (2016.03.03, 720,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당(공동담보): 윤정상 (2019.12.23, 500,000,000원) - 말소

* 압류: 기장군 (2024.07.09) - 말소

* 임의경매개시결정: 부산은행 (2025.04.14, 609,861,054원) - 말소 (본 경매 사건)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,220,000,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 별도의 임차인 현황은 명시되어 있지 않으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 및 현황

서진프라자 1동은 건축물대장상 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 가능한 건물입니다. 현재 본건이 위치한 6층 601호는 감정평가 시점 기준 공실 상태입니다. 타 호실의 경우 의원, 에스테틱, 상담센터 등으로 이용 중이거나 공실인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 정관읍은 택지개발지구로서 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 각종 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

4.3. 편의시설 및 대규모 점포

인근에 홈플러스 부산정관점, 롯데프리미엄아울렛 동부산점, 탑스퀘어 등 대규모 상업 시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 가동초등학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 원활하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주변은 상업시설 및 업무시설로 구성되어 있으며, 주거 지역과 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권자의 경매 신청 이유와 담보 물건들의 현황에 따라 권리관계나 낙찰 후 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

감정평가 시점 기준 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

정관읍 일대에는 과거 폐기물 처리 시설과 관련된 환경 문제 논의가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다. 또한, 명례일반산업단지 내 지하화 소각장 조성 사업이 추진 중이며, 건설폐기물 재활용 사업장 인근의 공원 조성 계획에 따른 주민 민원 등 환경 관련 이슈가 일부 존재합니다. 그러나 본건과의 직접적인 인접성이나 영향은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 서진프라자 1동 6층 601호 근린상가로, 택지개발지구 내 상업지역에 속하여 입지적 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이라 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 임대 수요 확보를 위한 전략 수립이 중요하며, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 정관읍 택지개발지구 내 일반상업지역으로 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

* 낮은 권리 부담: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태입니다.

* 지역 내 개발 잠재력: 기장군 정관읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 아래와 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향 조사.

* 본건과 유사한 조건의 상가 임대차 사례 분석.

* 본건의 정확한 공실률 및 예상 임대 수익률 산출.

* 권리분석 및 명도 가능성 재확인.

* 경매 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰가율 분석.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.