나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3929 [1] 경상북도 경주시 석장동 1062-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주감정 · 평가일 2024.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 석장동에 소재하며, "동국대학교 경주병원" 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) : 본건은 완경사지대 내에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사각형의 토지로서 건
축중인 단독주택의 부지로 이용중임.
.
기호2) : 본건은 부정형의 토지로서 공부상지목 "임야"이며 기호1의 부속토지로서, 잡종지
상태임.

인접 도로상태

기호1) : 서측 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통하여 출입가능함.

기호2) : 지적도상 맹지이나 실제 서측 포장도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건의 공부상지목은 공히"임야"이나, "기호1"은 건물신축중인 "대"이며, "기호2"는 잡종지
상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 석장동 1062-28에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 경주지원 2024타경3929 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 392,530,000원입니다.

토지 면적은 1693.00㎡ (약 512.12평)이며, 건물 면적은 153.15㎡ (약 46.33평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 성OOOOOO이며, 중복병합사건, 공동담보, 선순위지상권 등 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

주의사항으로 일괄매각이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 석장동에 위치하며, "동국대학교 경주병원" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 기호1)은 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사각형의 토지로 건축 중인 단독주택 부지로 이용 중이며, 서측 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 출입 가능합니다.

토지 기호2)는 공부상 지목이 "임야"이나 실제로는 잡종지 상태이며, 지적도상 맹지이나 서측 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부 제한(200))으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 근저당권(성동새마을금고, 2023-04-28, 180,000,000원)보다 선순위에 있는 권리는 말소되지 않습니다.

등기부 요약에 따르면, 여러 공유물 분할에 따른 권리 변동이 있었으며, 선순위지상권(성동새마을금고, 2020-06-04)이 존재하나, 해당 지상권은 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 있습니다. 다만, 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되어 있으며, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

등기부상의 건물 등기부 요약에는 2026-01-13 접수의 임의경매(성동새마을금고)가 말소기준권리로 되어 있으나, 토지 등기부상의 근저당권(을3)이 더 선순위이므로 이를 기준으로 판단해야 합니다.

최종적으로, 말소기준권리(을3, 근저당)보다 선순위인 권리 중, 지상권(을2)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 신청 채권자의 말소 동의가 있는 점을 고려해야 합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 석장동은 동국대학교 경주병원 인근에 위치하며, 단독주택, 나지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 대규모 상업 시설보다는 주거 및 개발 가능성이 있는 토지가 혼합된 형태를 보입니다. 최근 경주시 지역 부동산 시장은 전체적으로 가격 변동성이 나타나고 있으나, 신축 빌라나 아파트 매물 가격대는 다양하게 형성되어 있습니다. (예: 동천동 빌라 매매 5,200만원, 충효동 빌라 매매 7,500만원, 건천읍 빌라 매매 1억 3,000만원). 본 물건의 정확한 상권 분석을 위해서는 주변 단독주택 및 개발 예정지 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 동국대학교 경주병원 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변은 주거와 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

혐오시설 관련 정보는 구체적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 경주 지역 내 방폐장 유치 등으로 인한 혐오시설 관련 논란이 있었으나, 본 물건 소재지인 석장동과는 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다..

석장동은 동국대학교 경주캠퍼스 인근으로 원룸 밀집 지역이 있으며, 일부 지역에서 환경 개선 사업이 진행된 바 있습니다. 이는 지역 내 유동 인구가 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건, 공동담보, 선순위지상권 등 복잡한 권리 관계: 등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 변동이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 특히 선순위지상권의 처리 여부는 최종 확인이 필수적입니다.

* 건축 중인 단독주택: 건물 면적은 있으나, 건축이 완료되지 않았거나 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있을 경우 보증금 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 및 권리 관계는 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 일부 맹지 및 부정형: 기호2) 토지는 지적도상 맹지이며 부정형으로, 토지 활용 계획 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주 석장동에 위치한 단독주택 부지로, 동국대학교 경주병원 인근에 자리하고 있습니다. 토지 면적이 넓어 활용 가능성이 있으며, 주변 환경은 주거 및 개발 혼합 지역입니다. 권리 관계가 다소 복잡하고 선순위지상권이 존재하지만, 신청 채권자의 말소 동의가 있다는 점은 긍정적입니다. 건축 중인 주택의 상태 및 토지 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요하며, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1693.00㎡ (약 512.12평)의 넓은 토지는 향후 건축 또는 개발 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 동국대학교 경주병원 인근 입지: 병원 인근은 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 독립적인 개발 또는 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 392,530,000원입니다. 주변 빌라 매물 시세는 5,200만원부터 1억 3,000만원까지 다양하게 형성되어 있으나, 이는 주로 빌라(아파트) 기준이며, 본 물건은 단독주택 부지로 가치가 다릅니다. 토지이음 시스템에 따르면, 경주시 석장동 742번지(지목:대)의 개별공시지가는 ㎡당 651,300원(2026/01 기준)이며, 유사 지역의 토지 거래 사례 등을 참고할 때, 본건 토지 면적과 건축 중인 건물 가치, 그리고 권리관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 사이에서 결정되는 경우가 많습니다. 그러나 본건은 권리관계의 복잡성, 건축 중인 건물의 상태, 토지 일부의 맹지 및 부정형이라는 점, 그리고 임대 관계 미상 등의 요소를 고려해야 합니다.

현 시세 분석 및 일반적인 경매 낙찰가율을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 따라서 314,000,000원 ~ 392,530,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 유사 물건 시세 분석 등을 통해 더욱 정밀하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.