나이스옥션 법원경매 경주 2025타경543 [2] 경상북도 경주시 천군동 864-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천군동 소재 '보문천군지구 도시개발사업지구' 내 위치하며, 부 근 일대는 도시개발사업 조성중에 있음.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 도로여건, 인근 교통시설과의 접 근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 환지예정도상 사다리형의 토지로서, 조성중인 토지(나지)임. 기호(2): 환지예정도상 세장형의 토지로서, 조성중인 토지(나지)임.

인접 도로상태

기호(1): 환지예정도상 본건 북측으로 소로, 동측으로 폭 약 15M 도로와 접함. 기호(2): 환지예정도상 동측으로 폭 약 15M 도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

종전 지번 기준) 기호(1): 일반상업지역, 고도지구(2022-08-08)(30m이하(10층이하)), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 한 (200)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>. 기호(2): 일반상업지역, 고도지구(2022-08-08)(30m이하(10층이하)), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(200)))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목이 "대, 전"이나, 현황 "환지예정지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건은 환지예정지로서, 향후 사업진행상태에 따라 환지예정지면적 및 가격변동이 발 생할 수 있는 바, 경매진행시 유의하시기 바라며 기타 상세내용은 조합 측에 문의하 시기 바랍니다.

물건 비고

환지예정지[첨부된 환지예정지 확인원 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경543 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 천군동 864-2

용도: 전 (현황: 환지예정지)

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 환지예정지[첨부된 환지예정지 확인원 참조]

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 138,265,800원

토지면적: 1422.00㎡ (약 430.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 경주시 천군동에 위치하며, '보문천군지구 도시개발사업지구' 내에 조성 중인 지역입니다. 주변 일대 또한 도시개발사업이 진행되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 지역적 상황, 주변 도로 여건, 인근 교통시설과의 접근 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 북측으로 소로, 동측으로 폭 약 15M 도로와 접하며, 기호(2) 토지는 동측으로 폭 약 15M 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건은 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 일부 저촉되는 부분이 있으며, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역(갑1~갑11)이 다수 확인되며, 말소기준권리는 2022년 06월 10일 접수된 신경주새마을금고의 근저당권(을17)입니다. 해당 근저당권 및 공동담보 목록(을18), 임의경매 개시 결정(갑12)은 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에 대한 별도 보고된 내용이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 신경주새마을금고의 근저당권(을17)으로, 본 경매 절차를 통해 근저당권, 지상권, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 개발 현황

본 건은 '보문천군지구 도시개발사업지구' 내에 위치하며, 이 지역은 약 2만 명이 거주하는 경주 배후 신도시 조성을 목표로 추진되었습니다. 최근 사업계획 변경 승인을 통해 건폐율과 용적률이 상향 조정되는 등 사업에 속도가 붙을 전망이며, 이는 경주 보문관광단지 활성화와 SMR 국가산업단지 조성 사업에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 다만, 공사비 미지급 문제로 인해 2년 이상 공사 중단 상태가 지속되는 등 사업 파행 및 좌초 위기에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 보문관광단지, 첨성대, 경주월드 등 다수의 관광지가 인접해 있어 관광 및 휴양 시설이 발달해 있습니다. 또한, 유니레저 경주지점(보문산카라반파크)과 같은 캠핑 시설도 존재합니다. 다만, 일부 숙박 시설 이용객 후기에 따르면 주변에 편의점이 없어 장보기 등 사전 준비가 필요할 수 있다는 의견이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본 건이 위치한 '보문천군지구 도시개발사업지구'는 현재 개발이 진행 중인 지역으로, 사업 완료 시 대규모 주거단지 확충이 예상됩니다. 현재는 개발 초기 단계로, 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 다만, 보문관광단지 인근 지역에는 다양한 숙박 시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환지예정지 관련 위험

본 건은 현황이 '환지예정지'이므로, 향후 사업 진행 상황에 따라 환지 예정지 면적 및 가격 변동이 발생할 수 있습니다. 사업 진행 지연 또는 계획 변경 등의 가능성이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 조합 측에 상세 내용을 문의하는 것이 권장됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 도로(소로3류, 중로2류) 및 완충녹지와 저촉되는 부분이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채무 불이행 시 다른 공동담보 물건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시의 대규모 도시 개발 사업 지역 내 토지로, 사업 완료 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 그러나 현재 '환지예정지' 상태이며, 도시개발사업이 장기간 지연되거나 파행을 겪고 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 사업 진행 상황 및 향후 개발 계획에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 조합 측과의 소통이 필수적입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확하나, 환지처분 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 도시개발 사업 지구 내 토지로, 개발 완료 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 일반상업지역으로 지정되어 상업적 활용 가능성 보유.

* 보문관광단지 등 주요 관광지와 인접하여 관광 수요 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 향후 환지 계획, 사업 완료 시점, 주변 시세 변동, 그리고 낙찰을 위한 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 감정가 138,265,800원을 기준으로, 본 건의 개발 지연 가능성 및 환지예정지로서의 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.