나이스옥션 법원경매 천안 2023타경106978 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 14층 1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2023.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 신불당택지개발지대로
서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상
황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건내 14층 1411호로서
(사용승인일: 2021.02.10)

- 외벽: 화강석, 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔 (거실(방), 주방, 욕실및화장실, 현관, 다락 등) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전등 소방설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북측으로 광대로인 음봉로가 소재하며, 서측으로 4차선의 포장도로에 접하며,
주차장출입구는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭
35m-40m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(탕27)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관
리구역.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
의 현황도면과 탐문 등에 의거하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2023타경106978 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 14층 1411호

건물명: 불당 코아루 와이드시티 오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

토지면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

건물면적: 22.40㎡ (약 6.78평)

준공일: 2021년 2월 10일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 신불당 택지개발지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

본건 토지는 북측으로 광대로인 음봉로, 서측으로는 4차선 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 신한카드입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 14일 접수된 신한카드 주식회사의 가압류(갑3)입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권 을1, 가압류 갑5 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 134,968,793원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 상 이재용 명의의 주택임차권(을1)이 100,000,000원으로 등재되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 천안시의 신불당 택지개발지구에 속하며, 해당 지역은 현대적인 도시 인프라와 상업, 업무, 주거 시설이 조화롭게 발달한 신흥 상권입니다.

주변에 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

천안종합운동장이 인근에 위치하여 문화 체육 시설 접근성도 양호합니다.

전반적으로 배후 수요가 풍부하고 유동 인구가 많은 지역으로 분석됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 불당동 일대는 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 문화/여가: 천안종합운동장이 가까워 스포츠 및 문화 활동을 즐기기 좋습니다.

* 교육: 주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성:

물건명세서 상 "대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 문구가 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재하거나, 등기부 상 임차인 이재용의 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

비록 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(1억원)이 말소 예정으로 표시되어 있고, 임차인 현황에는 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있는 점은 경매 진행 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

입찰 전, 임차인과의 직접적인 소통 또는 법률 전문가를 통한 정확한 권리 관계 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

* 내부 이용상황 미확인:

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 현황 파악이 이루어지지 않았습니다. 집합건축물대장 현황도면 및 탐문에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 천안시 불당동의 신불당 택지개발지구라는 우수한 입지를 자랑합니다. 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자가치가 높을 것으로 기대됩니다.

그러나 가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'과 관련된 불확실성입니다. 비록 등기부상 말소 예정 권리로 표기된 부분이 있으나, '대항력 있음'이라는 명시는 잠재적 인수 부담 또는 명도상의 어려움을 야기할 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 임차인 관련 리스크를 해소할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 성장 잠재력 높은 지역: 천안시 신불당 택지개발지구 내 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 쾌적한 생활 환경: 천안종합운동장 인접 및 잘 갖춰진 주변 편의 시설.

* 뛰어난 교통망: 간선도로 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요층을 겨냥한 실속 있는 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 4월 16일: 75,000,000원 (16층)

* 2025년 1월 24일: 88,000,000원 (20층)

* 2024년 10월 30일: 87,000,000원 (8층)

현재 시점(2026년 7월)을 고려했을 때, 가장 최근 거래가는 2026년 4월의 75,000,000원입니다. 하지만 2025년까지 8천만원대의 거래가 있었던 점과 2021년 준공이라는 점을 감안하면, 7,500만원보다는 높은 가치를 지닌다고 볼 수 있습니다.

본건의 감정가는 136,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, '대항력 있는 임차인'과 관련된 불확실성이 가장 큰 변수입니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 반드시 확인이 필요한 부분이며, 만약 임차인 보증금 1억원을 인수해야 할 경우 본 경매 물건의 실질 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

현재 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 보수적으로 접근할 때, 최근 최고 실거래가(8,800만원)에 약간의 프리미엄을 더하되, 임차인 관련 위험 요인을 반영하여 다음과 같은 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 최종 입찰가는 임차인 관련 권리 관계 명확화, 현장 조사 결과, 및 입찰 당시의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.