나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30128 [4] 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 산359 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로서 제반 입지적 조건은 보통정도임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(2) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(3) 사다리형의 평지로 전,
일련번호(4) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림, 일부 현황 전 및 현황 도로 등,
일련번호(5) 부정형의 완경사지로 현황 전,
일련번호(6) 부정형의 완경사지로 자연림,
일련번호(7) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림 및 일부 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(2) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(3) 북동측으로 노폭 약 6~7M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(4) 동측일부가 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로임,
일련번호(5) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(6) 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함,
일련번호(7) 지적도상 맹지이나 남서측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
일련번호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
일련번호(4),(7) 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호(4),(5),(7) 토지는 공부상 지목이 임야이나 일련번호(4) 토지는 일부가 현황 전 및 도로 등, 일련번호(5) 토지는 현황 전, 일련번호(7) 토지는 일부가 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

.공부상 임야이나 현황은 일부 전 및 일부 도로임
.동측 일부가 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경30128 (4)

소재지: 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 산359

용도: 임야

감정가: 109,863,000원

토지면적: 37,884.00㎡ (약 11,466평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

2. 입지조건

주변환경: 본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

도로상태: 공부상 지목은 임야이나, 일부 현황 전 및 도로로 이용되고 있으며, 동측 일부가 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지의 농로를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 9일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정 등기(2025타경30128)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 가압류(농협은행, 농림수산업자신용보증기금)는 물론, 기타 등기된 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다. (소유권 제외)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인현황: 조사된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주요 특징: 본건은 순수산림지대 및 산간 농경지대에 속해 있어, 일반적인 상업 또는 주거 지역과는 거리가 있습니다. 주로 농업 활동이나 임업 활동이 이루어지는 지역으로 추정됩니다. 주변에 주택 및 농경지가 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 터전으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 반경 내에 대규모 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 부족하며, 일상적인 생활 편의는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

의료시설: 종합병원 등 대형 의료시설은 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

현황과의 차이: 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부가 전(밭) 및 도로로 이용되고 있어 토지 이용에 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 개발이나 이용 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 존재하여, 토지 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히 산지 관련 규제 및 가축 사육 제한 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

접근성: 대중교통 이용이 불편하며, 일부 필지는 지적도상 맹지인 점은 토지 이용에 불편을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 정선군 소재의 임야로, 감정가는 1억 9백여만 원 수준입니다. 토지 면적은 약 11,466평으로 넓으나, 공부상 임야이나 현황은 일부 전 및 도로로 이용되고 있으며, 토지 이용 계획상 여러 제한사항이 복합적으로 존재합니다. 대중교통 이용이 불편하고 접근성이 다소 떨어진다는 점은 단점으로 고려될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 11,466평에 달하는 넓은 토지를 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

토지 현황 활용 가능성: 공부상 임야이나 일부가 현황 전 및 도로로 이용되고 있어, 이를 활용한 토지 이용 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 관련 법규 준수 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,863,000원입니다. 인수되는 권리가 없고, 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 경매 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 다만, 현황과 공부상의 차이, 다양한 토지 이용 제한 등을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~90% 수준인 7천만 원대 중반에서 1억 원 사이에서 입찰가가 형성될 수 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.