나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30128 [3] 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 293 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로서 제반 입지적 조건은 보통정도임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(2) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(3) 사다리형의 평지로 전,
일련번호(4) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림, 일부 현황 전 및 현황 도로 등,
일련번호(5) 부정형의 완경사지로 현황 전,
일련번호(6) 부정형의 완경사지로 자연림,
일련번호(7) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림 및 일부 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(2) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(3) 북동측으로 노폭 약 6~7M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(4) 동측일부가 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로임,
일련번호(5) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(6) 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함,
일련번호(7) 지적도상 맹지이나 남서측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
일련번호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
일련번호(4),(7) 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호(4),(5),(7) 토지는 공부상 지목이 임야이나 일련번호(4) 토지는 일부가 현황 전 및 도로 등, 일련번호(5) 토지는 현황 전, 일련번호(7) 토지는 일부가 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.북동측으로 노폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영월지원 2025타경30128 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 293

용도: 전 (밭)

감정가: 3,312,000원

토지면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

토지지분: 144㎡ (약 43.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 입찰 전 해당 읍.면사무소에 신청 가능 여부 문의 바람.

* 북동측으로 노폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치합니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로 구성되어 있습니다. 전반적인 입지적 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 본건 및 인근까지 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.2. 토지 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 및 상속 등기가 존재하며, 말소기준권리인 농협은행의 가압류(2024.09.24. 접수, 14,359,427원)를 포함한 여러 가압류가 확인됩니다. 또한, 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시 결정(2025.01.09. 접수, 83,676,789원)이 말소예정 권리로 등기되어 있어, 본 경매로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (총 채무액: 95,729,513원)

4. 상권분석

본 물건지는 농경지와 임야가 혼재된 산간 지역으로, 주변에 주택이 일부 산재해 있습니다. 상업 시설이나 집단적인 상권은 형성되어 있지 않으며, 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설 및 관공서 등은 인근 읍.면 소재지로 이동해야 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 낮아 자가용 이용이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 건은 농지이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 읍.면사무소에 문의하여 자격 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

*일련번호(1):* 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내 젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오리), 영농여건불리농지.

*일련번호(2):* 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내 젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오리 및 2,000m 이내 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리).

*일련번호(3):* 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

*일련번호(4),(7):* 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내 젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오리), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

*일련번호(5):* 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내 젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오리), 준보전산지.

*일련번호(6):* 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m 이내 젖소, 사슴, 말, 돼지, 개, 닭, 오리), 보전산지, 임업용산지.

특히, 일련번호(3)에 해당하는 구역은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 법률에 따른 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 다양한 가축 사육 제한 구역 지정은 해당 지역의 환경 규제가 엄격함을 시사합니다.

6.3. 공부와의 차이

일련번호 (4), (5), (7) 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 일부가 전 또는 도로 등으로 이용되고 있어 현황과 공부상의 지목이 상이합니다. 이는 추후 재산권 행사 시 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 접근성

일부 필지는 지적도상 맹지이나 현황 인접 토지의 농로를 통해 접근 가능합니다. 다만, 이는 원활한 차량 통행이나 개발 시 문제가 될 수 있습니다. 북동측으로 약 6~7미터 폭의 포장도로와 접하는 부분이 있어 일부 접근성은 확보됩니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 정선군의 산간 지역에 위치한 농지로서, 전반적으로 농업 및 임업 활동에 적합한 환경을 지니고 있습니다. 다만, 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되며, 특히 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되는 필지가 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급은 필수 조건입니다. 대중교통 접근성이 낮고, 일부 필지의 현황과 공부상 차이, 맹지 여부 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 및 계획관리지역으로 지정된 토지로, 농업 또는 임업 관련 투자를 고려할 수 있습니다.

* 평지 및 완경사지로 구성된 필지들이 있어 일부 경작 및 시설 설치에 유리한 조건이 있습니다.

* 해당 지역의 자연환경을 활용한 전원생활 또는 주말농장 부지로서의 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 3,312,000원 (약 43.56평)을 기준으로, 해당 지역의 농지 시세, 토지 이용 규제, 접근성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제반 규제를 명확히 확인한 후, 감정가의 70%~90% 선에서 검토해 볼 수 있습니다. (예: 약 2,300,000원 ~ 3,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.