나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30128 [5] 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 산368 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로서 제반 입지적 조건은 보통정도임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(2) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(3) 사다리형의 평지로 전,
일련번호(4) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림, 일부 현황 전 및 현황 도로 등,
일련번호(5) 부정형의 완경사지로 현황 전,
일련번호(6) 부정형의 완경사지로 자연림,
일련번호(7) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림 및 일부 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(2) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(3) 북동측으로 노폭 약 6~7M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(4) 동측일부가 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로임,
일련번호(5) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(6) 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함,
일련번호(7) 지적도상 맹지이나 남서측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
일련번호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
일련번호(4),(7) 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호(4),(5),(7) 토지는 공부상 지목이 임야이나 일련번호(4) 토지는 일부가 현황 전 및 도로 등, 일련번호(5) 토지는 현황 전, 일련번호(7) 토지는 일부가 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

.공부상 임야이나 현황은 전임
.인접필지와 경계 부근에 '분묘' 2기가 소재하는 것으로 보이나, 위치가 불분명하므로 입찰시 주의요함
.지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 영월지원에서 진행하는 2025타경30128 (5) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 산368이며, 용도는 임야이나 현황은 전, 자연림, 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다.

감정평가액은 9,523,000원이며, 토지 면적은 1984.00㎡ (약 600.2평)입니다.

건물은 매각 대상에서 제외되며, 토지만 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 산간 농경지대 및 순수 산림지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 보입니다.

토지 이용 현황은 일부 필지는 전, 일부는 자연림, 일부는 현황 도로 등으로 이용되고 있으며, 지형은 완경사지 및 급경사지가 혼재되어 있습니다.

인접 도로 상태는 일부 필지는 포장도로와 접하고 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 현황 농로를 통해 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 24일 접수된 농협은행의 가압류 (갑3)입니다.

등기부상 채권 총액은 95,729,513원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 총 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 전형적인 산간 농경지대 및 순수 산림 지역으로, 인근에 상업 시설이나 대규모 주거 단지는 발달하지 않은 지역입니다.

농업 활동을 위한 기반 시설이나 소규모 편의 시설은 존재할 수 있으나, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 인근에 '백전리물레방아'와 같은 지역 명소가 있을 수 있습니다.

다만, 대중교통 이용이 불편하고 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 낮아, 정주 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

주로 농업 또는 임업 활동을 하거나 전원생활을 영위하는 데 적합한 환경으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지에는 분묘기지권이 존재할 수 있습니다.

* 현황과의 차이: 공부상 임야이나, 일부 현황은 전, 일부는 도로로 이용 중입니다.

* 분묘 소재: 인접 필지와 경계 부근에 분묘 2기가 소재하는 것으로 추정되나, 위치가 불분명하여 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이나, 현황 북동측 인접지상의 농로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등 다양한 토지 이용 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 정선군 소재의 임야로, 현황은 전 및 자연림 등으로 이용되고 있습니다.

차량 접근성은 확보되나 대중교통은 불편하며, 분묘기지권 및 분묘 소재 가능성, 지적도상 맹지 등의 리스크 요인이 존재합니다.

다양한 토지 이용 규제가 적용되어 있어 투자 가치 판단 시 면밀한 검토가 필요합니다.

자연림 및 농경지로서의 가치를 고려할 수 있으나, 개발 행위 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 산간 지역의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 토지 이용의 유연성: 현황 전으로 이용되는 필지는 농업적 활용이 가능하며, 일부 도로 이용 가능 필지는 접근성 개선에 기여할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 9,523,000원으로 상대적으로 낮아 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 9,523,000원을 기준으로, 현황과의 차이, 분묘기지권 및 분묘 소재 가능성, 지적도상 맹지임에도 불구하고 현황 도로를 통한 접근 가능성, 그리고 각종 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 토지 이용 계획 확인 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.