나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30128 [6] 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 산376 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로서 제반 입지적 조건은 보통정도임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(2) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(3) 사다리형의 평지로 전,
일련번호(4) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림, 일부 현황 전 및 현황 도로 등,
일련번호(5) 부정형의 완경사지로 현황 전,
일련번호(6) 부정형의 완경사지로 자연림,
일련번호(7) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림 및 일부 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(2) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(3) 북동측으로 노폭 약 6~7M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(4) 동측일부가 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로임,
일련번호(5) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(6) 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함,
일련번호(7) 지적도상 맹지이나 남서측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
일련번호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
일련번호(4),(7) 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호(4),(5),(7) 토지는 공부상 지목이 임야이나 일련번호(4) 토지는 일부가 현황 전 및 도로 등, 일련번호(5) 토지는 현황 전, 일련번호(7) 토지는 일부가 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

.서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 영월지원 2025타경30128 (6)

소재지: 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 산376

용도: 임야

감정가: 12,346,000원

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

2.2. 면적

토지면적: 8,231.00㎡ (약 2,490.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수 산림지대로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

3.3. 도로 및 접근성

* 일련번호(1): 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(2): 지적도상 맹지이나, 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호(3): 북동측으로 노폭 약 6~7M 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(4): 동측 일부가 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로입니다.

* 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호(6): 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 접합니다.

* 일련번호(7): 지적도상 맹지이나, 현황 남서측 인접지상 농로를 통해 접근 가능합니다.

주의사항으로 본건 토지는 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지 이용 현황 및 지형

일련번호(1), (2), (5), (6)은 부정형의 완경사지이며, 일련번호(3)은 사다리형의 평지입니다. 일련번호(4)와 (7)은 부정형의 완경사 및 급경사지로, 자연림, 일부 현황 전 및 현황 도로 등으로 이용되고 있습니다.

3.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역(주거밀집지역 1,000m/2,000m 이내)으로 지정되어 있습니다.

* 영농여건불리농지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 분류되어 있습니다.

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 구역도 일부 포함됩니다.

3.6. 공부와의 차이

일련번호(4), (5), (7) 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황 일부는 전 및 도로 등으로 이용되고 있습니다.

3.7. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 포함)

정선군 화암면 백전리 지역은 전반적으로 자연환경이 잘 보존된 산간 농경지 및 산림 지역입니다. 주변 관광 자원으로는 화암동굴, 화암약수, 백전리물레방아 등이 있으며, 이는 지역 활성화에 기여할 수 있는 요소입니다. 검색 결과, 해당 지역 인근에 생활폐기물 처리시설(매립장, 소각시설) 관련 군의회 논의가 있었으나, 본건 물건지와 직접적인 인접성이나 혐오시설로 인한 직접적 영향에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2024년 9월 24일자 농협은행의 가압류(갑3)입니다.

4.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권: 해당사항 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인: 확인되지 않았습니다. (보증금 미상인 임차인 없음)

4.4. 등기부 요약

* 소유권이전 (김동순, 1980-05-14)

* 소유권이전 (김국희, 협의분할에 의한 상속, 2022-12-28)

* 가압류 (농협은행, 2024-09-24, 14,359,427원, 말소기준권리)

* 가압류 (농림수산업자신용보증기금, 2024-09-24, 81,370,086원, 말소)

* 강제경매 (농업협동조합중앙회, 2025-01-09, 83,676,789원, 말소)

등기부채권 총액: 95,729,513원

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본 물건은 강원도 정선군 화암면의 산간 농경지 및 순수 산림 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 지역의 주요 특징은 청정 자연환경, 농업, 그리고 화암팔경 등 관광 자원입니다.

5.2. 접근성 및 개발 가능성

차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지 상태이나 현황 농로를 통해 접근 가능하며, 도로 접근성은 필지별로 상이합니다. 계획관리지역 및 농림지역으로 지정되어 있어 개발보다는 농업, 임업, 또는 자연 휴양 목적의 이용에 적합할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설은 화암면 소재지에 있을 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 차량 이동이 필수적입니다.

6.2. 교육시설

본 건 소재지에서 가장 가까운 교육 시설은 백전초등학교이며, 화동초등학교 등도 인근에 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 접근성 및 기반 시설

* 대중교통 이용이 불편하며, 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근성이 제한적일 수 있습니다.

* 산간 지역 특성상 겨울철 제설 및 기상 악화 시 접근에 어려움이 있을 수 있습니다.

7.2. 지형 및 이용 제한

* 토지 중 일부는 경사도가 있는 완경사지 및 급경사지로, 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 있어, 향후 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 환경 및 기타

* 산간 지역 특성상 야생 동물 출현이나 자연 재해(산불 등)에 대한 잠재적 위험이 존재합니다.

* 폐기물 매립시설 설치 제한 지역이 일부 포함되어 있어, 해당 지역 인근에서의 개발 행위는 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 강원도 정선군 화암면의 산간 지역에 위치한 임야로서, 광활한 면적과 자연 친화적인 환경을 특징으로 합니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편하며, 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당합니다. 토지 대부분이 완경사지 또는 급경사지이며, 계획관리지역, 농림지역, 산지 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금 또한 없습니다. 주변에 관광 자원이 풍부하나, 물건지 자체는 일반적인 상권과는 거리가 먼 순수 산림 및 농경지 지역입니다. 농업, 임업, 자연 휴양, 또는 장기적인 관점에서의 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 광대한 면적: 8,231㎡ (약 2,490평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 권리관계 소멸: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 자연환경: 청정 자연환경에 둘러싸여 있어 전원생활, 귀농귀촌, 또는 휴양 목적의 토지 활용이 가능합니다.

* 관광 인프라 인접: 화암동굴, 화암약수 등 지역의 주요 관광지와 인접하여 관광 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가 대비 저렴한 가격으로 입찰 시, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 지리적 위치, 토지의 경사도 및 활용도, 주변 토지 시세, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 감정가는 12,346,000원이며, 이는 토지 전체 면적을 기준으로 산정된 금액입니다. 해당 물건은 산간 지역의 임야로, 접근성 및 개발 제한 사항을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다. 인근 유사 물건의 거래 사례 및 경매 시장 동향에 대한 추가적인 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.