나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30128 [2] 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 159-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로서 제반 입지적 조건은 보통정도임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(2) 부정형의 완경사지로 전,
일련번호(3) 사다리형의 평지로 전,
일련번호(4) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림, 일부 현황 전 및 현황 도로 등,
일련번호(5) 부정형의 완경사지로 현황 전,
일련번호(6) 부정형의 완경사지로 자연림,
일련번호(7) 부정형의 완경사 및 급경사지로 자연림 및 일부 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호(1) 동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(2) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(3) 북동측으로 노폭 약 6~7M 내외의 포장도로와 접함,
일련번호(4) 동측일부가 노폭 약 3~4M 내외의 포장도로임,
일련번호(5) 지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함,
일련번호(6) 서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함,
일련번호(7) 지적도상 맹지이나 남서측 인접지상 농로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
일련번호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2,000m이내_돼지,개,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
일련번호(4),(7) 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

일련번호(4),(5),(7) 토지는 공부상 지목이 임야이나 일련번호(4) 토지는 일부가 현황 전 및 도로 등, 일련번호(5) 토지는 현황 전, 일련번호(7) 토지는 일부가 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.지적도상 맹지이나 현황 북동측 인접지상 농로를 통해 접근가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2025타경30128 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 159-7

* 용도: 전

* 감정가: 31,276,000 원

* 토지 면적: 3595.00㎡ (약 1087.5 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협 등 금융기관으로 추정)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 백전리 소재 '백전리물레방아' 북서측 원거리에 산재하여 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대 및 순수산림지대로 이루어져 있어, 전반적인 입지적 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 그러나 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 보입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 토지는 일련번호별로 인접 도로와의 접면 상태가 다양합니다. 일부 토지는 동측 또는 북동측으로 노폭 약 3~7M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하나, 현황상 북동측 또는 남서측 인접지의 농로를 통해 접근이 가능한 상태입니다.

1.1. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 일부는 농림지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(주거 밀집 지역 기준 거리별 차등 적용), 영농여건불리농지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 토지 활용 계획 수립 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

2. 권리분석

2.1. 채권자

본 경매의 채권자는 농OOOOOOOO (농협 등 금융기관으로 추정)이며, 강제 경매로 진행 중입니다.

2.2. 임차인 현황

본건에는 인수할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.3. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 24일 접수된 농협은행의 가압류(갑3)입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 가압류 및 그 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 95,729,513원으로 확인됩니다.

2.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3. 상권분석

본건은 농경지와 산림으로 이루어진 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있습니다. 주위 환경은 주로 농업 활동이 이루어지는 농경지와 산림으로 구성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 불편한 지역입니다. 가장 가까운 마을의 편의 시설이나 행정 복지 센터 등을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 입찰 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 해당 읍.면 사무소에 문의하여 신청 절차를 확인하시기 바랍니다.

5.2. 지적도상 맹지 및 현황 접근로

지적도상 일부 필지는 맹지에 해당하나, 실제로는 인접 토지의 농로를 통해 접근이 가능합니다. 이는 현장 확인이 반드시 필요한 사항이며, 토지 이용 및 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 공부상 지목과 현황 이용의 차이

일련번호 4, 5, 7번 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황은 일부 전 또는 도로 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 개발 시 문제를 야기할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

5.4. 다양한 토지 이용 제한

계획관리지역, 농림지역, 각종 가축사육제한구역, 산지 관련 규제(보전산지, 임업용산지, 준보전산지) 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 토지의 활용 가능성을 제한하는 요소이므로, 구체적인 활용 방안 검토 시 해당 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 강원도 정선군 화암면의 농경지로서, 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지적도상 맹지이나 현황 농로 접근이 가능하다는 점, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편한 지역이며, 농촌 지역 특성상 상권이나 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 농업 활동을 위한 목적의 토지 확보: 실제 농지로 이용 중인 필지가 다수 있어, 직접 농사를 짓고자 하는 실수요자에게는 고려해볼 만합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 개발 가능성이 낮은 농림지역 및 보전산지가 포함되어 있으나, 계획관리지역 포함 및 주변 환경 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며, 현재 토지 이용 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다.)

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 본 물건의 감정가는 31,276,000원으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 31,276,000원입니다. 예상 입찰가는 본건의 토지 이용 현황, 향후 활용 가능성, 주변 시세, 입찰 참여자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이나 특별한 인수 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.