나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30413 [4] 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 799-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~7) 대상물건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 소재 '면온초등학교' 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통시 됩니다.
기호(8~13) 대상물건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 소재 '면온IC' 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 임야, 펜션 등이 소재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통시 됩니다.
기호(14,15) 대상물건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 소재 '면온IC' 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 임야, 펜션 등이 소재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통시 됩니다.
기호(17,19,21,24~27) 대상물건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 소재 '면온초등학교' 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택 및 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위 환경은 양호시 됩니다.

교통상황

기호(1~7) 본건까지 차량접근 곤란하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행
빈도 등으로 보아 보통시 됩니다.
기호(8~13) 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됩니다.
기호(14,15) 본건 인근까지 농사용 차량접근 가능하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됩니다.
기호(17,19,21,24~27) 공히 본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 양호시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~4,6,7,15) 완경사 부정형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.
기호(5) 완경사 부정형 토지로서, 임야로 이용 중입니다.
기호(8) 완경사 유사 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다.
기호(9~13) 완경사 유사 사다리형 토지로서, 전 등으로 이용 중입니다.
기호(14) 완경사 부정형 토지로서, 전 및 일부 구거 등으로 이용 중입니다.
기호(17,21,24) 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.


기호(19) 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다.
기호(25,27) 2필 일단의 대체로 평탄하게 조성된 자루형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.
기호(26) 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 인도 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1~7) 기호(4,6,7)이 소폭의 지적상 도로에 접하나 현황 미개설 상태로 인접필지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(8~13) 기호(11) 토지 북동측으로 폭 약3미터 포장도로가 소재하며 이를 통하여 인접필지 접근 가능합니다.
기호(14,15) 서측으로 소폭의 비포장농로가 소재합니다.
기호(17,24,26) 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
기호(25,27) 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
기호(19,21) 북측으로 폭 약3~4미터 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,6,7) 계획관리지역 영농여건불리농지
기호(2,4,5) 계획관리지역 준보전산지<산지관리법>
기호(8~11) 계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역(축종별 마릿수제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(12,13) 계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역(축종별 마릿수제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(14,15) 계획관리지역
기호(17,19,24,27) 계획관리지역, 상업용지(면온 지구단위), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(21) 계획관리지역, 상업용지(면온 지구단위), 주거용지(2023-03-31)(면온 지구단위), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2023-03-31)(소로3-27_면온지단)(접합) 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>




기호(25,26) 계획관리지역, 상업용지(면온 지구단위), 주거용지(2023-03-31)(면온 지구단위), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(21) 일부 지상에 소유자 미상 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스 1동이 소재합니다.
기호(24) 일부 지상에 임차인 소유로 탐문조사 된 개두릅(추정) 등 약10여주가 소재합니다.

공부와의 차이

기호(2,4,12,13) 공부상 지목이 임야이나 현황 전입니다.
기호(26) 공부상 지목이 전이나 현황 인도 등으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(16)은 2001.12.28. 자로 사용승인된 일반철골 및 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
- 외 벽 : 사이딩 등 마감
- 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감
- 창 호 : 샷시 이중창호 마감 등입니다.
기호(20)은 1942년에 사용승인된 목조 강판지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 타일 붙임 등 마감
- 내 벽 : -
- 창 호 : 목재 및 얄미늄샷시 이중창호 마감 등입니다.
기호(22)은 1983.11.29 자로 사용승인된 시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인팅 등 마감
- 내 벽 : -
- 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.
기호(23)은 1957년에 사용승인된 목조 아연지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인팅 등 마감
- 내 벽 : -
- 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(16) 1,2층 : 펜션으로 이용 중입니다.
기호(20) 주택으로 이용 중입니다.
기호(22) 근린생활시설로 이용 중입니다.
기호(23) 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(16,20,23)기본적인 전기설비 및 위생설비, 난방설비등이 되어 있습니다.
기호(22) 기본적인 전기설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(16) 공부상 소재지는 799-3, 799-26 양지상이나 실제 799-26,799-42 양지상 소재입니다.
기호(20) 공부상 스레이트 지붕이나 현황 강판지붕이며, 공부상 면적이 68.77㎡이나 현황 54.8㎡입니다.
기호(22) 공부상 소재지는 799-3, 799-24 양지상이나 실제 799-3 지상 소재입니다.
기호(23) 공부상 면적이 30.9㎡이나, 현황 55.1㎡이며, 공부상 도로명주소가 태기로 463이나, 현황 태기로 461 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록 26 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.목록17,24,26 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함
.목록25,27 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함
.목록19,21 북측으로 폭 약 3~4미터 포장도로가 소재함
.목록16 공부상 1층 '1가구', 2층 '3가구'로 기재되어 있으나, 현황은 1층 '3가구(101,102,103호)', 2층 '3가구(201,202,203호)'로 구분되어 있음, 공부상 소재지는 799-3, 799-26 양지상이나 실제는 799-26, 799-42 양지상 소재 건물임
.목록17은 목록22의 건물부지임
.목록18 건물은 멸실되었음
.목록20 공부상 '목조 스레트지붕'이나 현황은 '목조 스레트위 함석지붕'임, 공부상 면적은 68.77㎡이나 현황은 54.8㎡임
.목록23 공부상 도로명주소는 '태기로 463'이나, 현황은 '태기로 461'임, 공부상 면적은 30.9㎡ 실측현황 55.1㎡임
.목록25는 목록16의 건물부지임
.목록26 공부상 전이나 현황은 진입로임
.목록21지상에 소재하는 비닐하우스 1동은 매각에서 제외
.목록24 일부 지상에 임차인 소유로 탐문된 개두릅 약 10주가 소재하므로 참고바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 영월지원 2025타경30413 (4)

소재지: 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 799-3

용도: 단독주택

감정가: 892,501,000원

토지면적: 1,500.00㎡ (약 453.75평)

건물면적: 369.05㎡ (약 111.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 1,500.00㎡ (약 453.75평)

- 기호(1~7) 토지: 면온초등학교 동측 인근, 농경지 및 임야 지역. 차량 접근 곤란.

- 기호(8~13) 토지: 면온IC 남측 인근, 농경지, 임야, 펜션 지역. 차량 접근 가능.

- 기호(14,15) 토지: 면온IC 남서측 인근, 농경지, 임야, 펜션 지역. 농사용 차량 접근 가능.

- 기호(17,19,21,24~27) 토지: 면온초등학교 서측 인근, 단독주택, 학교, 근린생활시설 지역. 차량 접근 양호.

- 토지 이용 현황: 전(밭), 임야, 주거나지, 건부지, 인도 등 복합적으로 이용 중.

- 토지 이용 계획: 대부분 계획관리지역이며, 일부 영농여건불리농지, 준보전산지, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 369.05㎡ (약 111.63평)

- 목록 16: 2001년 12월 28일 사용승인된 2층 건물(펜션으로 이용 중). 일반철골 및 경량철골구조, 기타지붕. (등기부상 면적 73.89㎡, 1983년 11월 29일 사용승인, 제2종근린생활시설로 등록된 점은 감정평가서 내용과 상이함).

- 목록 20: 1942년 사용승인된 1층 건물(주택으로 이용 중). 목조, 스레트지붕 (현황: 함석지붕). 공부상 면적 68.77㎡, 현황 54.8㎡.

- 목록 22: 1983년 11월 29일 사용승인된 1층 건물(근린생활시설로 이용 중). 시멘트벽돌조, 스레트지붕. 공부상 면적 73.89㎡.

- 목록 23: 1957년 사용승인된 1층 건물(주택으로 이용 중). 목조, 아연지붕. 공부상 면적 30.9㎡, 현황 55.1㎡. 공부상 도로명주소 '태기로 463', 현황 '태기로 461'.

- 제시외 건물: 목록 21 지상 비닐하우스 1동 (매각 제외).

1.4. 현황 및 공부상 차이

- 목록 16: 공부상 소재지 799-3, 799-26이나 실제는 799-26, 799-42 지상에 소재.

- 목록 20: 공부상 스레트 지붕이나 현황 함석지붕. 공부상 면적 68.77㎡, 현황 54.8㎡.

- 목록 23: 공부상 면적 30.9㎡, 현황 55.1㎡. 공부상 도로명주소 '태기로 463', 현황 '태기로 461'.

- 목록 26: 공부상 전이나 현황은 진입로로 이용 중.

- 기타: 목록 24 지상에 임차인 소유로 추정되는 개두릅 약 10주 소재.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

- 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 소재.

- 면온초등학교 동측 및 남측, 면온IC 남측 및 남서측 인근에 위치.

- 주위는 농경지, 임야, 펜션, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

- 관광지(휘닉스파크 등) 접근성이 좋은 지역.

2.2. 교통 상황

- 일부 토지는 차량 접근이 곤란하나, 주요 건물 부지는 왕복 2차선 포장도로에 접해 차량 접근이 양호함.

- 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 내지 양호함.

- 면온IC 인근에 위치하여 광역 접근성이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 말소기준권리: 2014년 4월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (650,000,000원).

- 현재 경매 신청 채권자는 송림신용협동조합 (509,456,031원).

- 매각으로 인해 모든 근저당권, 압류, 가압류 등은 말소될 예정임.

- "매각으로 소멸되지 않는 권리" 및 "지상권"은 없는 것으로 명시되어 있음.

- 단, 특이사항에 "법정지상권"이 기재되어 있어, 이에 대한 별도 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

- 김덕기: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

- 김호상: 보증금 12,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (2025.06.12 확정일자/배당신고).

- 박형섭: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음 (2025.06.12 확정일자/배당신고).

- 이정숙: 보증금 13,000,000원, 차임 100,000원, 대항력 없음 (2025.06.12 확정일자/배당신고).

- 현종석: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (2025.06.16 배당신고).

- 인수할 보증금 총액: 0원. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

- 최근 거래된 유사 물건(다세대, 펜션) 시세:

- 2024년 3월: 60.61㎡, 520,000,000원 (휘닉스에메랄드)

- 2025년 6월: 64.37㎡, 480,000,000원 (동야루펜션)

- 2026년 6월: 60.61㎡, 930,000,000원 (휘닉스에메랄드) - 이는 급등 또는 다른 층/단위로 판단됨.

- 본건은 단독주택 용도이나, 펜션 및 근린생활시설로 이용 중으로 임대 수익 창출 가능성이 있음.

- 관광지 인근으로 펜션 임대 수요가 높은 지역.

4.2. 생활 편의 시설

- 면온초등학교 인근으로 교육 시설 접근 용이.

- 면온IC 인근으로 광역 교통망 이용 편리.

- 주변 관광지(휘닉스파크 등)와 연계된 편의 시설 이용 가능.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황과 공부상 차이

- 일부 건물(목록 16, 20, 23)에서 면적, 구조, 사용승인일, 주소 등에서 상당한 차이가 발견됨.

- 특히 목록 16의 경우, 감정평가서와 건물등기부상 내용 간에 큰 불일치가 있어 주의가 필요함.

5.2. 농지취득자격증명

- 목록 26 토지는 공부상 전이나 현황 진입로로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 요구됨. 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있음.

5.3. 법정지상권

- 특이사항에 "법정지상권"이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요함.

5.4. 토지이용계획 및 제한

- 일부 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 보호구역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

5.5. 주변 환경 오염 가능성

- 최근 보도에 따르면, 해당 지역(면온리) 일대에 산업 폐기물(하수오니)이 방치되어 악취 및 환경 오염 우려가 제기되고 있음. 이는 물건의 가치 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있음.

5.6. 건물 노후도

- 일부 건물(목록 20, 23)은 사용승인 연도가 매우 오래되어(1942년, 1957년) 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 면온리에 위치하며, 관광지 접근성이 우수한 대규모 토지와 복수의 건물(펜션, 근린생활시설, 주택)로 구성되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

현재 펜션으로 운영 중인 건물은 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

그러나 공부상과 현황의 차이, 특히 건물 16호의 정보 불일치, 농지취득자격증명 필요성, 잠재적 법정지상권 문제, 주변 환경 오염 우려 등은 투자 결정 전 반드시 확인하고 대비해야 할 리스크입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 휘닉스파크, 면온IC 인접 등 뛰어난 관광 및 교통 접근성.

* 수익성: 펜션 및 근린생활시설 등 임대 수익 창출 가능성.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적을 활용한 미래 가치 상승 잠재력.

* 안정성: 인수할 임차인 보증금 없음.

8. 예상 입찰가

감정가: 892,501,000원

최근 유사 물건 시세 및 본건의 잠재적 리스크(건물 정보 불일치, 법정지상권, 주변 환경 오염 가능성 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 약 80~85% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가: 750,000,000원 ~ 800,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.