나이스옥션 법원경매 안양 2024타경107857 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-98 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위환경은 연립/다세대, 단독/다가구, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 중 제2층 제201호로서,
사용승인일 : 2012.07.26.
외벽 : 벽돌 붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
창호 : PVC 이중창호임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택(건축물현황도상 방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)
으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 기본적인 소방설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건북서측으로 노폭 약 8M 정도의 아스팔트 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-06-30)(접합), 제한보호구역
(폭발물관련:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 1088-98, 1088-100번지의 2필지상 소재하는 일단지이나,
토지대장상 1088-100번지는 2012.11.29. 자로 1088-98번지로 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 소유자는 "박경화" 이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 등기사항전부증명서상 1088-98, 1088-100번지의 2필지상 소재하는 일단지이나, 토지대장상 1088-100번지는 2012.11.29.자로 1088-98번지로 합병되어 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경107857 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-98, 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 196,000,000원

* 토지면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

* 건물면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태

토지는 완경사지의 세장형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(폭발물 관련 1km 이내), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 175,500,000원 (근저당권 175,500,000원)

* 말소기준권리: 2012년 8월 16일 접수된 서용인새마을금고 근저당권입니다.

* 경매개시결정: 2024년 9월 30일 접수된 박정훈의 강제경매개시결정 등기(사건번호: 2024타경107857)가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 6일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 우

보증금: 25,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2019년 12월 6일

배당신고일자: 2024년 10월 15일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 소유권 관련

등기사항전부증명서상 1088-98번지와 1088-100번지 2필지 상에 소재하는 일단지이나, 토지대장상 1088-100번지는 2012년 11월 29일자로 1088-98번지로 합병되어 말소되었습니다.

* 기타 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

주변은 전형적인 주거지역으로, 다세대, 연립주택 등이 밀집해 있습니다. 인근에 안양서중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 상업시설은 특정 지역에 집중되어 있을 것으로 예상되며, 본 물건은 주거 기능에 초점을 맞춘 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 인근에 존재할 것으로 보입니다. 안양서중학교 등 교육시설이 근접해 있습니다.

* 환경: 조용한 주거 환경을 제공하지만, 군사보호구역 내에 위치한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사보호구역 (폭발물 관련 1km 이내): 해당 지역은 군사 시설 보호법에 따라 폭발물 관련 시설로부터 1km 이내에 위치하여, 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 잠재적인 안전 문제나 지역 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 경사: 완경사지 토지는 건축 시 공사비 증가 요인이 될 수 있으며, 주차 공간 확보 등에 불리할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 공부상 소유자는 박경화이나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 합병된 토지: 등기부상 2필지였으나 토지대장상 합병된 점은 명확한 권리 관계 확인에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2012년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 자체의 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 안양시 만안구의 주거 밀집 지역에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 인프라 접근성이 무난합니다. 다만, 군사보호구역에 포함되어 있다는 점은 투자 시 중요하게 고려해야 할 리스크 요소입니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2012년)를 가진 다세대주택입니다.

* 토지와 건물을 일괄로 취득하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 지상권 등 별도 확인 필요).

* 안양시 만안구의 주거지 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 군사보호구역이라는 특수성을 감안하면, 주변 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 196,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 건축 연도(2012년)와 면적(56.17㎡)을 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준이거나 그 이상일 것으로 추정됩니다. 군사보호구역으로 인한 잠재적 리스크를 고려하되, 신축 연도를 강점으로 삼아 접근하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 추정되는 시장 가치를 210,000,000원에서 230,000,000원으로 산정합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 190,000,000원에서 215,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 시에는 해당 지역의 최신 시세 변동, 경매 참여 경쟁 정도, 그리고 군사보호구역 관련 규제에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.