나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1277 [2] 경기도 의왕시 이동 산62-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 이동 소재 '신부곡IC' 북측 인근에 위치하며 인근은 임야, 소규모 공장 및 차고지, 잡종지 등이 혼재하는 시가지 주변 야산지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하나 지적상 맹지이며 본건 북측에 지목 도로인 토지가 소재
하나 보행자 및 자전거도로이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통
입니다.

형태 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대에 위치하며 기호(1)은 부정형의 토지로서 자연림 등(일부 제시외 물건 소재)으로 이용중이며
기호(2)는 정방향의 토지로서 철탑부지로 이용중이고 기호(3)은 사다리형의 토지로서 자연림 등 상태입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전
법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과
밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산
지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>
기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전
법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과
밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산
지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법> 해당지번 중 88㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉
진법),「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이
익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되
어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 수도공급설비(저촉), 가축사육제한구역(일부제한지역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관
한 특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규
제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<
산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 철탑이 소재하며 기호(3) 토지 상공에 남동측에서 북측방향으로 고압전선이
통과하니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) ~ (3) 토지 공히 지목은 '임야'이나 기호(1) 일부에 제시외 물건이 소재하고 기호(2)는 고압전선의 철탑이 소재하고 있고 기
호(3)은 일부 선하지 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기호(2)의 등기사항전부증명서상 지상권이 설정되어 있으니 참고바랍니
다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 맹지임
3. 목록2. 지상에 고압전선의 철탑이 소재하고 있고, 목록3.은 일부 선하지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1277 (2)

소재지: 경기도 의왕시 이동 산62-7

용도: 임야

감정가: 211,944,000원

토지면적: 2935.00㎡ (약 888.14평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각 (총 3개 목록 일괄 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

입지조건

본 건은 경기도 의왕시 이동에 위치하며, '신부곡IC' 북측 인근 야산지대에 속합니다.

주변으로는 임야, 소규모 공장, 차고지, 잡종지 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나 지적상 맹지이며, 북측으로 보행자 및 자전거 도로로 이용되는 지목상 도로가 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

의왕시는 도시생태 현황지도 작성사업 등을 통해 자연 친화적인 도시 환경 조성에 힘쓰고 있으나, 본 건의 경우 개발제한구역 등 여러 규제로 인해 직접적인 개발 영향은 제한적입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 건의 경매 신청 채권자는 김선미입니다.

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 압류 등이 존재하나, 이는 본 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

그러나, 목록2. 지상권설정등기(1991.04.23. 등기, 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이 지상권은 본 건 이용에 중요한 제약이 될 수 있습니다.

인수되는 보증금은 확인되지 않았습니다. (임차인 현황 없음)

등기부채권 총액(말소기준권리 포함)은 약 516,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 건은 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 상업적 활동을 위한 상권 형성은 제한적입니다.

주변 환경이 임야 및 소규모 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업시설이나 주거단지와의 연계성은 낮습니다.

개발제한구역 등 각종 토지이용계획상의 제한으로 인해 개발 및 상권 활성화 가능성은 매우 낮습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본 건은 임야로서 별도의 건축물은 없으며, 기반시설(상하수도, 전기 등)의 직접적인 연결 여부는 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '수도공급설비(저촉)' 사항이 기재되어 있습니다.

주변 생활 편의시설과의 접근성은 대중교통 이용 시 보통 수준이나, 차량 접근 시 맹지라는 점이 영향을 미칩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 맹지: 지적상 도로가 없어 차량 직접 접근이 불가능하며, 도로 확보를 위한 별도의 노력이 필요합니다.

* 고압선 및 철탑: 목록2. 토지 지상에 고압선 철탑이 소재하고, 목록3. 토지 상공으로 고압전선이 통과합니다. 이는 미관 저해, 전자파 영향, 건축 및 개발 행위에 대한 제약 등 다양한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 개발제한구역 및 녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 건축물 신축 등 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 인수되는 지상권: 한국전력공사의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 지상권의 범위 및 이용 조건에 따라 토지 활용에 제약이 발생합니다.

* 지적도와 현황의 차이: 공부상 지목은 임야이나, 일부 토지는 제시외 물건, 철탑 부지, 선하지 등으로 이용되고 있어 현황과 공부상의 차이가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 건은 경기도 의왕시 이동에 위치한 임야로, 감정가는 2억 1천여만 원 수준입니다.

하지만 지적상 맹지, 고압선 철탑 및 고압선 통과, 각종 개발 제한 구역 지정, 그리고 한국전력공사의 지상권 인수라는 중대한 제약 사항들을 가지고 있습니다.

이러한 제약들은 본 건의 활용 가치를 크게 떨어뜨리며, 향후 개발 및 이용에 있어 상당한 어려움과 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

주변 환경은 시가지 주변 야산지대로서, 투자 가치를 판단하기 위해서는 해당 지역의 장기적인 개발 가능성과 제약 완화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 장기적인 지역 개발 및 규제 완화 가능성을 염두에 둔 투자: 단기적인 시세 차익보다는, 향후 의왕시 지역의 개발 방향 변화나 관련 법규 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 해당 토지를 둘러싼 인근 토지와의 연계 개발 가능성: 인접 토지 소유주와의 협의를 통해 맹지 문제를 해결하거나, 특정 목적(예: 송전탑 부지, 송전선로 관리 등)을 위한 활용 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

* 엄격한 권리 분석 및 현장 조사 필요: 인수되는 지상권의 정확한 내용 파악 및 향후 발생할 수 있는 각종 민원, 분쟁 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,944,000원입니다.

그러나 맹지, 고압선 설비, 개발 제한, 인수되는 지상권 등 다수의 치명적인 제약 사항을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가를 크게 하회하는 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 지역의 유사 사례 분석, 개발 가능성에 대한 심층적인 법률 및 기술 검토, 그리고 인수되는 지상권의 영향력 평가를 바탕으로 신중하게 결정해야 할 것입니다.

본 보고서에서 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.