나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1312 [2] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 7층712호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무용 건물,
상업용 건물, 아파트형 공장, 아파트 단지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은
보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 건물 내 7층 711 및 712호로서
외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감.
내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어 등 마감.
바닥: 타일붙임 등 마감
창호: 섀시 구조임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측으로 각각 왕복 5, 2차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로,
동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성
촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 2개호 등기사항전부증명서상 대지권 미등재된 상태임

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(분양계약서 사본 및 분양금 입금확인서 사본 각 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1312 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 7층 712호

용도: 지식산업센터

감정가: 143,000,000원

토지면적: 2,847.50㎡ (약 861.40평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 31.08㎡ (약 9.40평)

건물지분: 31.08㎡ (약 9.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨 (분양계약서 사본 및 분양금 입금 확인서 사본 각 제출됨)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무용 건물, 상업용 건물, 아파트형 공장, 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑3: 주식회사서영건설플러스, 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2021-10-22)

* 갑4: 허문녕, 소유권이전 (접수일자: 2021-10-22)

* 을1: 국민은행, 근저당권 (접수일자: 2021-10-22, 말소) - 말소기준권리

* 갑5: 국민은행, 임의경매 (접수일자: 2025-06-16, 말소) - 수원지방법원 2025타경1312

* 등기부채권 총액: 252,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사다빈치펫푸드(KANGSEAN)(강 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 275,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-26

* 확정일자: 2025-06-26

* 배당신고일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 영천동은 동탄2신도시 지역에 해당하며, 주변으로 업무용 건물, 상업용 건물, 지식산업센터, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로 3류 및 중로 3류 도로에 접하고 있으며, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 상업용 건물과 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 북서측 인근에 다원중학교가 위치하고 있습니다.

* 기타: 본건이 위치한 서영아너시티 건물 내에는 '빽다방' 등 상가 시설이 입점해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며 분양계약서 및 입금 확인서가 제출되었습니다. 이는 권리 분석 시 주의가 필요하나, 매각 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 유동화물건: 본건은 유동화 물건으로, 이로 인한 추가적인 리스크 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 지식산업센터로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 입지 조건이 나쁘지 않습니다. 다만, 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 지식산업센터: 동탄2신도시는 수도권 남부의 주요 거점 지역으로, 지식산업센터의 투자 가치가 높은 편입니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 주변에 다수의 버스정류장과 상업/주거 시설이 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 저렴한 감정가 대비 소형 면적: 143,000,000원의 감정가 대비 건물 면적이 9.40평으로 상대적으로 소형이어서 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 143,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 물건의 시세 분석을 통해 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 인수할 보증금이 없으므로 감정가 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.